Le coliving ne fait pas flamber les prix à Bruxelles, "il répond à une demande"

C'est précisément sur ce terrain que s'est positionné Corners, un développeur et opérateur de coliving fondé il y a quatre ans à Bruxelles. Pour en comprendre la logique, rendez-vous rue Berckmans, à deux pas de l'avenue Louise. Une grande maison de maître du début du XXe siècle, quatre étages, douze chambres, un jardin volontairement restreint. Pour nous guider, l'un des cofondateurs de Corners : Edouard Ralet.

Des "colivings apaisés"

D'emblée, le décor donne le ton. Ici, pas de fêtes improvisées ni d'"auberge espagnole". Le lieu est calme, soigné, presque feutré. Les chambres – entre 20 et 25 m² – disposent toutes de leur propre salle de bains. Les cuisines sont vastes, pensées pour douze personnes, sans kitchenette privée à l'étage.

"L'idée, ce n'est pas que les gens vivent isolés dans leur chambre mais qu'ils se croisent naturellement", explique notre hôte du jour. La société bruxelloise revendique des "colivings apaisés", un positionnement qui irrigue toute la conception des lieux, de l'isolation acoustique à l'aménagement des jardins.

Corners, c'est aujourd'hui dix bâtiments à Bruxelles, un peu plus d'une centaine de membres (habitants des colivings), répartis dans différentes communes – de Forest à Schaerbeek, du nord de la ville aux abords de l'avenue Louise. Un développement volontairement et exclusivement bruxellois. "On regarde vraiment toutes les communes, tant que le bâtiment est adapté." Adapté, cela signifie au minimum 350 m², souvent bien davantage. "On ne va pas se positionner sur des maisons de 200 m² qui pourraient accueillir une famille."

Le public visé est précis : des jeunes travailleurs de 22 à 40 ans, pas d'étudiants, peu de couples, presque pas de voitures. Les profils sont attentivement étudiés, les horaires de travail pris en compte, les maisons composées pour éviter les frictions. "Si quelqu'un a 35 ans, on va lui proposer une maison où l'âge moyen est plus élevé."

Avant Corners, pourtant, Edouard Ralet n'était pas destiné à l'immobilier. Né en 1988, passé par l'Ichec, d'où il ressort diplômé en ingénieur commercial, il commence sa carrière dans le conseil en supply chain, chez Bluecrux. Il y restera six ans. L'entrepreneuriat l'accompagne tôt – une première société de cours particuliers, iTeach, créée en 2011 et revendue avant la fin de ses études – mais l'idée du coliving naît ailleurs, presque par hasard.

Une société née d'une expérience personnelle

Avec des amis, il occupe un temps une immense maison en attente de permis. Quand certains finissent par partir, il faut bien relouer les chambres. Des inconnus arrivent, des liens se créent. "C'étaient des expats. Ils se sont intégrés directement dans notre groupe." L'expérience marque. "Ils nous disaient qu'en arrivant seuls dans une nouvelle ville, le fait d'intégrer une maison partagée changeait tout." À la fin du mois, un autre constat s'impose : le modèle est économiquement viable.

Avec Thomas van den Berg, son ami d'enfance, il décide alors de créer Corners, convaincu que "le coliving répond à une demande". Pendant le Covid, la première maison est achetée, rénovée en grande partie par les deux cofondateurs. "En faisant plein d'erreurs, mais en apprenant beaucoup aussi", admet Édouard Ralet en souriant.

Depuis, Corners a structuré son modèle. "Nous achetons nos maisons, les concevons, les rénovons et les exploitons nous-mêmes. Contrairement à beaucoup d'acteurs du marché, nous n'opérons pas des biens pour compte de tiers et nous ne faisons pas de simple gestion locative." À terme, la société entend "devenir l'opérateur de référence d'un coliving urbain structuré, durable et apaisé, une trajectoire qui implique désormais un changement d'échelle et l'ouverture à des partenaires de long terme".

Les loyers – entre 750 et 850 euros, charges comprises – incluent énergie, Internet, ménage, équipements, mobilier, Netflix, événements et, surtout, une flexibilité contractuelle rare : préavis de deux mois, sans indemnité. Une réponse directe à la mobilité professionnelle, que l'étude Idea Consult identifie comme l'un des moteurs du coliving. Les taux d'occupation dépassent 90 % à l'échelle du secteur ; chez Corners, ils flirtent avec les 99 %.

Sur le plan immobilier, le modèle agit aussi comme un levier de rénovation. Les maisons, souvent classées PEB G à l'achat, sont isolées, équipées de double flux, de nouveaux châssis, de dispositifs de sécurité incendie avancés. "Ce sont des normes qui ne sont pas encore obligatoires mais qui nous paraissent logiques." Selon l'étude, environ 85 % des colivings bruxellois atteignent déjà l'objectif énergétique régional fixé pour 2033.

Reste la question du cadre réglementaire, encore morcelé. Certaines communes ont instauré des taxes par chambre, parfois contestées. Le secteur appelle à une approche régionale cohérente, capable de reconnaître le coliving comme une offre complémentaire, sans freiner un modèle qui, chiffres à l'appui, répond à une demande réelle sans déséquilibrer le marché