Ajouter des annexes pour gagner en superficie : Thomas&Piron développe une maison extensible à prix réduit

"Cela fait plus de six mois que nos équipes travaillent sur ce projet", explique Cédric Herbiet, qui ajoute y réfléchir personnellement depuis plus longtemps, avant même son arrivée au sein du groupe Thomas&Piron, quand il s'occupait plus de transformation et de rénovation que de construction neuve. "Le moment est venu, poursuit-il. Offrir des maisons et des appartements neufs à un prix abordable est dans l'ADN de Thomas&Piron. Mais jamais auparavant l'accès à la propriété n'avait été aussi mis à mal. Tous les indicateurs sont au rouge : explosion des prix de la construction, réglementation énergétique de plus en plus stricte, hausse des taux d'intérêt hypothécaires et de l'apport de fonds propres exigé par les banques… Une bonne partie de la population est dans l'incapacité la plus totale de devenir propriétaire, et encore moins de faire construire. Le groupe est un acteur important sur le marché du neuf. Nous nous devions de trouver une solution pour nos clients." Et pour la pérennité de l'entreprise qui voit ses ventes chuter…

Des annexes préfabriquées

La maison évolutive imaginée par Thomas&Piron consiste en un module de base comptant deux chambres à l'étage pour une superficie totale de 108 m². Il est vendu 199 000 euros (toutes taxes comprises) en version trois-façades et 205 000 euros en quatre-façades. "C'est un peu plus grand qu'un appartement de deux chambres classique", pointe Cédric Herbiet. Les annexes destinées à l'agrandir sont au nombre de deux. La première, la plus petite, correspond à la largeur du module de base, qu'elle prolonge sur le côté. "Cela permet d'ajouter une chambre et sa salle de bains attenante", détaille Michel Villani. La seconde, plus grande et en forme de "L", augmente l'espace de vie (salon, salle à manger, coin bureau…). Pour chacune, deux modes constructifs sont proposés : traditionnel et préfabriqué.

"Dans le premier cas, les annexes sont bâties directement sur site, reprend l'administrateur délégué de Thomas&Piron Home. Les corps de métier se succèdent et le chantier dure cinq à six mois environ. À ce jour, c'est le modus operandi le moins cher : 73 300 euros pour la petite extension et 94 500 euros pour la grande." La préfabrication permet, quant à elle, de gagner un temps précieux puisque les annexes sont achevées en atelier puis transportées par camion et posées le jour même sur site. Il ne reste alors plus qu'à raccorder les techniques et soigner les finitions, soit l'équivalent d'une semaine de travail. Par contre, "le prix du préfabriqué ayant récemment augmenté", il faut compter 88 000 euros pour la petite annexe et 125 000 euros pour la grande, prévient-il.

À qui s'adresse la maison du constructeur wallon ? "Le scénario qui a guidé notre réflexion est celui d'un jeune couple qui, au lieu de s'attarder de longues années sur le marché locatif, a la possibilité d'acquérir son premier bien à un prix compétitif, raconte Michel Villani. Le module de base de deux chambres suffit à ses besoins pendant sept à dix ans. Quand la famille s'agrandit et que le besoin de plus d'espace se fait sentir, la maison suit le mouvement grâce à l'ajout d'une ou deux annexes à moindres frais."

Une alternative à l'achat "par paliers"

En un sens, la maison évolutive est une alternative à l'achat dit "par paliers". Prôné par le passé par nombre de professionnels de l'immobilier en raison de taux d'intérêt hypothécaires au plancher et de meilleures perspectives de plus-value à la revente, le phénomène se résume à acheter un premier bien de petite taille, puis à s'en séparer quand on s'y sent à l'étroit pour s'en offrir un second plus grand. "La solution proposée par Thomas&Piron permet aux acquéreurs de faire évoluer leur maison sans devoir multiplier les transactions et donc, s'acquitter plusieurs fois des frais incompressibles qui y sont liés (droits d'enregistrement, frais de notaire…)", met en avant le directeur Études, Recherche et Développement du groupe.

Comme une construction vaut mieux qu'un long discours, Thomas&Piron a introduit une demande de permis pour bâtir un module de base et un autre affublé des deux extensions l'un à côté de l'autre dans un lieu encore tenu secret du Namurois. De quoi présenter concrètement à ses clients son concept avant et après l'agrandissement. Ces deux maisons témoins évolutives seront ouvertes aux visites d'ici un an, estime Cédric Herbiet. Mais la commercialisation est d'ores et déjà lancée.

Technique, finances et permis : une solution complète

Le groupe Thomas&Piron est d'autant plus fier de sa maison évolutive qu'il dit l'avoir envisagée dans son ensemble. "Nous nous sommes penchés sur les aspects techniques et constructifs, bien sûr, mais aussi sur les aspects financiers et administratifs", invoque Cédric Herbiet.

Ainsi, sur le plan technique d'abord, les installations de chauffage mais aussi les réseaux de plomberie et d'électricité sont adaptés dès le départ au volume maximal de l'habitation, annexes comprises. "Tous les raccords de tuyauterie sont prêts et la chaudière peut gagner en puissance quand c'est nécessaire. Il suffit de 'plugger' les annexes au module de base et de les connecter aux différents réseaux pour que le tout soit aussitôt opérationnel", souligne Michel Villani.

De même, au niveau des finitions, les futures jointures entre le module de base et ses extensions ont été étudiées en amont, tout comme les questions d'étanchéité. Le groupe pousse le souci du détail jusqu'à démonter soigneusement les châssis et les portes extérieures du module de base pour les remonter ensuite dans des baies de même format prévues dans les extensions. "En ce qui concerne les fondations, on propose soit une dalle de béton classique, soit des pieux vissés. Comme les annexes, ces derniers sont amovibles puisqu'ils peuvent être dévissés et revissés ailleurs. Un jour, on verra sans doute un marché éclore : celui de la revente d'extensions, comme on revend des maisons", augure l'expert.

"Ce travail préparatoire méticuleux autorise in fine des économies répercutées sur les tarifs compétitifs que l'on est à même de pratiquer", reprend Cédric Herbiet. Car, ajoute-t-il, ce qui coûte cher dans la transformation, c'est notamment de devoir faire des saignées dans les murs et les sols afin de revoir les installations techniques en profondeur pour les adapter à un nouveau volume.

Reprise d'encours et réintroduction du permis

Pour payer les annexes, Thomas&Piron préconise de tirer parti d'un mécanisme bancaire appelé la reprise d'encours, qui consiste à réemprunter une partie ou l'intégralité du capital déjà remboursé dans le cadre d'un crédit hypothécaire en cours. "Si on ajoute à cela des rentrées financières qui devraient être plus importantes compte tenu de l'âge et du parcours professionnel plus avancés des emprunteurs, le financement des annexes est facilité", argue Cédric Herbiet.

La partie administrative était sans doute la plus complexe à résoudre pour Thomas&Piron. Lequel a d'ailleurs pris soin de consulter le ministre wallon du Logement, Christophe Collignon (PS), avant de promettre quoi que ce soit à ses clients sur l'épineuse question du permis d'urbanisme.

"Une fois le permis obtenu auprès des autorités communales pour la maison évolutive complète, en ce compris les annexes, nous nous engageons à réintroduire une demande de permis endéans les cinq années de validité du permis de base afin de gagner cinq années supplémentaires plus les deux années de prorogation prévues en Wallonie, affirme Cédric Herbiet, qui précise que ce service est compris dans le prix d'achat du module de base. Cela laisse aux acquéreurs un délai suffisant de douze ans pour envisager d'agrandir leur bien et, surtout, pour rassembler les fonds nécessaires. Avec ceci que, passé dix ans, la construction des annexes bénéficie d'un taux de TVA réduit à 6 %."

D'abord la Wallonie puis le Grand-Duché

Marchés.

Si Thomas&Piron cible dans un premier temps la Wallonie où il est encore possible de trouver des terrains à bâtir relativement facilement et à prix acceptable, il pense par ailleurs étendre son concept de maison évolutive à d'autres marchés comme le Grand-Duché de Luxembourg. Mais vu le prix exorbitant des terrains à bâtir de l'autre côté de la frontière, le constructeur réfléchit à un système d'annexes qui s'empileraient les unes sur les autres pour agrandir son module de base à la verticale plutôt qu'à l'horizontale. Est-ce à dire que lorsque cette nouvelle déclinaison de la maison évolutive aura fait ses preuves au Grand-Duché, on pourrait la voir essaimer à Bruxelles et en Flandre, des Régions qui connaissent les mêmes enjeux de densité ? L'avenir le dira.