Immobilier: les prix des appartements flambent à la Côte, avec un record qui donne le tournis à Knokke

Sur les cinq dernières années, le prix moyen a grimpé de plus de 22 % dans les communes côtières, "soit une augmentation réelle de 5,3 % en tenant compte de l'inflation sur cette période", précisent les notaires.

Mais comment expliquer ce décalage entre l'activité immobilière faiblarde et les prix élevés, en 2023 ? "Je vois deux éléments d'explication, répond Me Bart van Opstal, notaire à Ostende. S'il y a moins de transactions, c'est sans doute parce que de très nombreux appartements ont été vendus après la période du Covid. Les candidats-acheteurs d'une résidence secondaire sont donc moins nombreux sur le marché aujourd'hui. Mais, du côté des vendeurs, il s'agit en majorité de propriétaires d'une seconde résidence qui n'ont pas dû emprunter pour faire leur achat ou qui ne doivent plus rembourser aujourd'hui le prêt contracté. Ces personnes ne sont donc pas vraiment sous pression, elles n'ont pas besoin de fonds à court terme et, donc, de vendre leur bien rapidement. Le timing n'est pas leur priorité mais bien le prix de vente, surtout après plusieurs années de forte inflation. Et ces personnes se disent sans doute : 'je ne vends pas tant que je n'obtiens pas le prix que j'ai en tête'", analyse le notaire d'Ostende.

2. Les prix sur la digue

Les prix des appartements sur la digue sont évidemment plus élevés qu'à l'intérieur des communes concernées. En hausse de 14 %, le prix moyen d'un appartement sur la digue a été de 397 000 euros environ en 2023, soit quelque 25 % plus élevé que celui d'un appartement qui n'a pas une vue frontale sur la mer.

3. De Westende à Knokke, d'énormes différences

On le sait, le marché côtier est très particulier : "Il existe une grande disparité des prix, indique Bart Van Opstal. Les prix varient de 171 883 euros (Westende) à 773 582 euros (Knokke), soit une différence de plus de 600 000 euros. Il y a donc une très grande hétérogénéité du marché des appartements à la Côte."

Cet écart s'est encore creusé en 2023, Knokke ayant connu une étonnante hausse de prix en 2023 (+20,9 %) et dépassant pour la première fois les 700 000 euros pour un appartement. Knokke fait d'ailleurs partie des quatre communes, avec La Panne, Middelkerke et Heist, à avoir enregistré une hausse constante de leur prix moyen depuis 2019. Et sur cinq ans, c'est à La Panne que les prix ont le plus augmenté (de plus de 51 %) pour les appartements qui ne sont pas situés sur la digue. Au contraire, Middelkerke, Blankenberge, Nieuport, Bredene et Wenduine sont les entités communales côtières pour lesquelles les prix des appartements ont une évolution négative en tenant compte de l'inflation sur les cinq dernières années.

Mais s'il est un chiffre de 2023 qui donne le tournis, c'est certainement celui du prix moyen pour un appartement sur la digue de Knokke : il dépasse pour la première fois le million d'euros, en hausse de plus de… 50 % en un an, à 1,436 million précisément. Un chiffre que relativise toutefois Me Van Opstal : "Il porte sur moins de 50 transactions, explique le notaire d'Ostende. C'est donc un marché particulièrement étroit".

4. Appartements neufs et existants

Knokke se distingue, par ailleurs, par le grand nombre de transactions portant sur des biens existants (95 %), les appartements neufs n'y représentant qu'une vente sur vingt environ. Alors que, sur l'ensemble de la Côte, les appartements neufs représentent 13 % du total des transactions.

Signalons aussi que le fossé se creuse de plus en plus entre les appartements en fonction du nombre de chambres proposées : le prix d'un appartement trois chambres est, en moyenne, plus de trois fois plus élevé que celui ne disposant que d'une seule chambre.

5. Le prix des maisons en baisse en 2023

Enfin, en ce qui concerne les maisons à la Côte, les notaires signalent que, pour l'ensemble des entités communales, le prix moyen (392 320 euros pour 2023) est en baisse de 2,1 % par rapport à 2022 mais a augmenté de 27,6 % par sur cinq ans.