Achat immobilier à l'étranger: un notaire explique comment éviter les pièges

2. Exonération fiscale

Risquez-vous d'être doublement imposé sur votre bien ? Vérifiez s'il existe une convention préventive de double imposition (CPDI) entre la Belgique et le pays dans lequel vous achetez: elles garantissent que les biens et bénéfices à l'étranger ne sont taxés qu'une seule fois. La bonne nouvelle ? Il en existe avec plus d'une vingtaine de pays: Espagne, France, Italie, Portugal, Allemagne, Pays-Bas…

3. Héritage et taxes rétroactives

Il est important de savoir dans quoi vous mettez les pieds en tenant compte de l'avant achat (activités taxables) et l'après (héritage). "Si on vit en Belgique puis en France et qu'on a eu des activités fiscalement taxables en France, par exemple, cela peut nous retomber dessus ! Il y a des taxes rétroactives, un déplacement fiscal qui vous suit." Idem pour la succession: préparez tout. "Les lois qui s'appliquent en cas de décès varient d'un pays à l'autre. En Espagne, ce ne sont pas les enfants qui héritent comme chez nous, c'est le conjoint ! Il convient également de se renseigner sur l'imposition au niveau successoral."

4. Déclaration fiscale

Depuis l'année d'imposition 2022, il est obligatoire de déclarer votre bien immobilier étranger au fisc belge ! Et cas d'omission, les amendes peuvent être salées ! "La loi prévoit le calcul d'un cadastre, comme chez nous, pour le bien à l'étranger, en appliquant une taxation forfaitaire spécifique aux secondes résidences." Pas de panique cependant. En 2024, le taux de 5,3% sur la valeur vénale s'applique ; le revenu cadastral pour un bien de 100 000 €, par exemple, s'élève donc à 337,02 €.

Et en dehors de l'Espagne ?

Avec l'Espagne, on retrouve la France, l'Italie, les Pays-Bas et le Portugal dans le top 5 des destinations préférées des Belges pour acheter un bien à l'étranger. À quoi faut-il faire attention ailleurs ?

1. En France

Le marché immobilier français présente des différences notables, notamment en ce qui concerne la fiscalité. En Belgique, les impôts sur les biens immobiliers sont basés sur le revenu cadastral, tandis qu'en France, ils dépendent de la valeur locative cadastrale. Les frais de notaire et les frais d'agence sont généralement plus élevés en France. Enfin, sachez que les lois sur la location en France sont plus strictes et protectrices pour les locataires que celles chez nous.

2. En Italie

Attention: en Italie, le processus d'achat est souvent complexe et nécessite de nombreuses formalités administratives ! Sachez aussi que les impôts varient selon la région, et que les coûts de transaction peuvent être également plus élevés en raison des taxes de mutation. Les impôts fonciers sont également supérieurs à ceux pratiqués en Belgique. Par contre, dans certaines régions rurales, les prix immobiliers sont très inférieurs à ce qu'on trouve chez nous.

3. Aux Pays-Bas

Aux Pays-Bas, le marché immobilier est souvent plus fluide et les délais de transaction sont plus courts qu'en Belgique. Cependant, les prix peuvent être plus élevés dans certaines régions. Les maisons et appartements ont tendance à être moins spacieux que chez nous en raison de la densité de population plus élevée. Enfin, sachez que les conditions d'octroi de prêts hypothécaires et les taux d'intérêt ainsi que les exigences de revenus varient.

4. Au Portugal

Le Portugal propose des incitations fiscales attrayantes pour les retraités étrangers, notamment le régime de résident non habituel avec des exonérations fiscales sur les revenus de l'étranger pendant une période de 10 ans. Attention cependant aux incitatifs fiscaux qui exonèrent les nouveaux propriétaires étrangers pendant les premières années puis s'abattent brutalement. Les procédures d'achats sont par contre simplifiées, les processus clairs et efficaces.

Alors, vous allez où ?