Pourquoi les projets neufs ont du mal à trouver preneur à Ottignies-LLN et Wavre

L'effet 3 %

Ce regain d'activité s'explique d'abord par la réforme fiscale entrée en vigueur : les droits d'enregistrement qui sont passés de 12,5 % à 3 %. "Le marché a réagi très favorablement, confirme le notaire. Un allègement qui profite surtout aux jeunes ménages. L'âge moyen des acheteurs a baissé : 41 ans à Ottignies et 42 ans à Wavre, contre 44 et 43 ans l'an dernier. Cela permet à certains de se lancer plus tôt."

Autre facteur favorable : le recul temporaire des taux hypothécaires, retombés autour de 3 à 3,5 %. Mais l'embellie pourrait être de courte durée. "Malheureusement, ils sont en train de remonter, ce qui risque d'avoir un impact sur le second semestre 2025", prévient Jean-Frédéric Vigneron.

Des prix sous pression

Si les ventes s'emballent, les prix n'augmentent pas pour autant. "À Wavre, les prix médians sont stables. À Louvain-la-Neuve, on observe même une légère baisse, constate le notaire. La raison ? Le coût élevé de la rénovation. Aujourd'hui, rénover n'est plus nécessairement moins cher que construire du neuf, car le prix des matériaux a explosé ces dernières années et n'a pas reflué après la crise énergétique."

Les chiffres illustrent bien cette stagnation. À Wavre, le prix médian pour une maison était de 350 000 euros en 2021, contre 395 000 aujourd'hui. À Louvain-la-Neuve, il était de 406 000 euros en 2021 et atteint 405 000 en 2025. "Les prix sont déjà élevés, et tant que tous les facteurs – droits d'enregistrement, taux hypothécaires, coûts des rénovations – ne sont pas alignés, les prix n'augmenteront pas davantage", estime le notaire.

Le neuf en difficulté

Les projets neufs, eux, font face à une fiscalité défavorable. "Dans l'ancien, l'acheteur paie 3 % de droits, pour peu qu'il s'agisse d'un premier bien ou d'un bien qui sera unique. Dans le neuf, c'est 21 % de TVA. La différence est énorme : 18 points de fiscalité. Résultat : beaucoup de projets neufs peinent à trouver preneur, souligne Jean-Frédéric Vigneron. Pourtant, le Brabant wallon manque de logements récents et qualitatifs."

À Wavre, de grands chantiers cherchent à répondre à cette demande. "Wavre manque cruellement de logements neufs et qualitatifs. Apporter de nouveaux habitants est essentiel pour revitaliser le centre", nous explique de son côté Vincent André, CEO de Dare 2 Build. Son entreprise pilote plusieurs projets emblématiques dans la région.

La Fabrique et Pharos : créer des quartiers de vie

Avec La Fabrique, situé sur le site de l'ancienne vinaigrerie l'Etoile, Dare 2 Build mise par exemple sur la mixité. "Nous proposons des appartements allant d'une à quatre chambres, pour répondre aux besoins de jeunes ménages, de familles et de retraités. L'idée est d'avoir une offre diversifiée et qualitative", détaille Vincent André.

Le projet va bien au-delà du logement. "Il s'articule autour d'un restaurant, de professions libérales, d'une crèche et de bureaux. Il s'agira d'un véritable écosystème, combinant logements, services et activités, à deux pas du centre-ville", ajoute-t-il. Le site, une ancienne friche industrielle, va retrouver ainsi une nouvelle vie.

Non loin de là, le projet Pharos doit réhabiliter un chancre urbain abandonné depuis la faillite de la Maison du Papier, mais aussi d'autres commerces, dans le bas de la rue de Namur, à deux pas de la Place Bosch. "Le quartier était squatté et souffrait d'insécurité. Ce projet va redonner du caractère et de la personnalité à la rue de la Passerelle."

Courbevoie et Samaya : l'atout universitaire

À Ottignies-Louvain-la-Neuve, la dynamique est semblable. Les projets Courbevoie et Samaya illustrent l'attractivité persistante de la commune, grâce à sa proximité immédiate avec l'UCLouvain. Les investisseurs y voient une valeur sûre : les étudiants et jeunes actifs génèrent une demande locative constante.

"La localisation reste un élément déterminant : un bien bien situé conservera toujours sa valeur", rappelle Me Jean-Frédéric Vigneron. Louvain-la-Neuve, malgré ses prix figés, reste donc une terre promise pour les acquéreurs à long terme.

Un marché contrasté mais solide

Le marché immobilier de Wavre et Ottignies-Louvain-la-Neuve vit donc une période paradoxale : transactions en forte hausse, prix figés, projets neufs sous pression fiscale. Mais les projets urbains ambitieux et la demande locative soutenue témoignent d'une solidité de fond.

"Redonner vie à des friches, diversifier l'offre et ramener des habitants au centre-ville : ce sont des enjeux essentiels", résume Vincent André.