Une chute de 40% en deux ans: crise historique pour les ventes de logements neufs

Olivier Carrette, CEO de l'Upsi (qui rassemble les promoteurs et investisseurs immobiliers belges) en rajoute une couche : "Le niveau des ventes de logements neufs est en baisse de 15 % depuis le début de l'année 2025 par rapport à la même période en 2024. Et le recul est de 40 % par rapport à 2023."

Comment expliquer ce creux historique – ressenti de façon équivalente dans les trois Régions du pays -, qui en est responsable et quelles sont les pistes pour en sortir ? Tentatives de réponses.

1. Les coûts de construction

Le coût des matériaux de construction a flambé, à la suite de la crise du Covid et de la guerre en Ukraine. "En quelques mois, ils ont augmenté de plus de 30 %. Ensuite, les prix se sont stabilisés, c'est vrai, mais à un niveau très élevé. Par ailleurs, les coûts de construction ont été gonflés aussi par les fortes indexations de salaires – jusque 10 % par an au début 2023 – car la main-d'œuvre représente quasiment la moitié du coût de construction", signale Niko Demeester.

Mais d'autres éléments ont également poussé ces coûts à la hausse, dont le fait que les bâtiments deviennent de plus en plus "intelligents", technologiques et doivent être de plus en plus neutres sur le plan écologique.

2. Le pouvoir d'achat des acheteurs

Si le prix des logements neufs a augmenté, la demande n'est plus au rendez-vous. Notamment parce que le pouvoir d'achat des acheteurs n'a pas suivi l'augmentation des coûts de construction, malgré l'indexation des salaires.

Ensuite, parce qu'après une longue période de taux d'intérêt très bas (1 % à 1,5 % pendant plusieurs années), ils ont grimpé depuis la guerre en Ukraine pour se stabiliser autour des 3 % à 3,5 % pour l'emprunt à 20 ans fixe. Ce qui pèse sur la capacité d'emprunt des ménages désireux d'acheter un logement neuf.

3. Les permis de bâtir sont en chute libre

Demander à un professionnel de l'immobilier ce qui le désespère pour le moment et vous recevrez toujours la même réponse : les délais pour obtenir des permis de bâtir, que ce soit en Flandre, en Wallonie ou à Bruxelles, où la situation est encore plus "désastreuse". "En moyenne, l'obtention d'un permis de construire prend entre 20 et 30 mois, au minimum, quand cela va au-delà d'une simple maison. Et les délais de recours sont très longs. Dans certains cas, à Bruxelles, il faut compter jusqu'à 5 ou 7 ans pour obtenir des permis pour des bâtiments complexes à Bruxelles, dénonce Niko Demeester. Chaque grand projet, ou presque, est contesté par les riverains."

Et des permis de bâtir deviennent même parfois un "objet de commerce", dénonce-t-on dans le marché, certains riverains n'hésitant pas à faire du chantage et à monnayer leur feu vert.

"Tout cela, l'allongement des délais, le recours aux avocats, cela crée des frais supplémentaires importants qui sont répercutés dans le prix final payé par le client", regrette Olivier Carrette. Et les promoteurs ont l'impression de ne pas voir le bout du tunnel quand ils font face à certaines décisions de justice, comme celle qui vient d'imposer à la Région bruxelloise de suspendre l'urbanisation des friches de plus de 0,5 hectare jusque fin 2026.

4. Les ventes sur plan n'ont pas la cote

L'immobilier neuf souffre traditionnellement d'une de ses particularités endogènes : la vente sur plan. Pour trois raisons.

D'abord, parce que dans un environnement économique, fiscal, voire géopolitique incertain, de nombreux candidats hésitent à se lancer dans un tel achat à long terme. Ils craignent aussi que l'immeuble qu'on leur propose mette plus de temps que prévu à être construit et que les conditions aient changé quand ils deviendront propriétaires de leur logement.

Ensuite, pour de raisons plus "psychologiques" : "Pour certains candidats acheteurs, il est compliqué d'acheter un appartement alors qu'ils ne le voient pas encore, qu'ils ne peuvent pas le visiter", remarque un professionnel de la vente.

Enfin, des raisons financières expliquent aussi cette frilosité. "En Belgique, et contrairement à la situation prévalant dans d'autres pays, la loi Breyne prévoit que quand on signe un achat sur plan, le paiement se fait au fur et à mesure de l'état d'avancement de la construction. Ce qui peut décourager certains candidats qui doivent immobiliser de l'argent sans pouvoir encore occuper leur logement", indique ce professionnel.

Et ce phénomène est très pénalisant pour un promoteur à qui une banque exige souvent qu'il ait déjà vendu 30 ou 40 % d'un immeuble sur plan avant de lui accorder son prêt.

5. La concurrence des logements existants

En Flandre et en Wallonie, les droits d'enregistrement pour l'achat d'une maison existante ont été réduits respectivement à 2 % et 3 % pour l'habitation principale. Comparé à la TVA de 21 % sur les logements neufs (hors démolition/reconstruction), cela fait évidemment une belle économie. D'autant qu'un bâtiment neuf ne l'est pas très longtemps (2 à 3 ans maximum) et qu'il tombe très vite sous le régime des droits d'enregistrement. "Entre l'immobilier neuf et l'existant, il y a une distorsion de concurrence tout à fait problématique que nous dénonçons", estime Olivier Carrette.

6. Les investisseurs ont déserté le marché

L'insécurité économique et géopolitique actuelle refroidit aussi les investisseurs sur ce marché. "Normalement, dans le cas d'une nouvelle promotion d'un immeuble d'appartements, 40 à 50 % de ces appartements sont achetés par des investisseurs, pour diversifier leur portefeuille. Aujourd'hui, ils investissent beaucoup moins qu'avant", remarque Olivier Carrette.

7. Les travaux d'infrastructure imposés aux promoteurs

Un problème particulier que rencontrent souvent les promoteurs est le fait que les autorités leur imposent souvent de faire des travaux supplémentaires quand ils demandent un permis de bâtir. Et ils dénoncent le traitement fiscal de tels travaux. "Très souvent, les Villes et communes imposent des travaux d'infrastructure, donc de construire des voiries, des ronds-points, des bassins de rétention quand le bâtiment est situé en zone inondable. Tout ça cela coûte beaucoup d'argent, indique Olivier Carrette. Or, jusqu'à présent, les promoteurs pouvaient récupérer la TVA sur ces travaux d'infrastructure. Mais aujourd'hui, l'administration ne nous permet plus de déduire ces travaux s'ils ne sont pas en connexion directe avec le bâtiment. Ce qui est tout à fait aberrant, car nous n'avons jamais demandé de devoir réaliser ces travaux."

8. Un seul élément positif : la TVA

Dans ce concert de mauvaises nouvelles, promoteurs et entrepreneurs applaudissent toutefois deux décisions du gouvernement : le fait qu'il n'ait pas augmenté le taux de TVA sur les logements neufs – il a été question d'une hausse linéaire de la TVA de 1 % ; et, surtout, que la TVA a été réduite définitivement à 6 % en cas de démolition/reconstruction. Dans ce cadre, une villa, par exemple, peut être démolie pour construire, sur son terrain, quatre ou cinq appartements. "Depuis que la loi a été mise en œuvre, à l'été 2025, les promoteurs sont plus enclins à se lancer dans de tels projets car la baisse de TVA rendra ces logements plus abordables", se réjouit d'ailleurs un développeur immobilier.

9. Que demandent les promoteurs et entrepreneurs ?

Ils ne rêvent pas tout haut et savent qu'ils ne doivent pas attendre grand-chose du gouvernement, notamment sur le plan fiscal, dans l'environnement budgétaire actuel. "Nous avons l'habitude d'être les parents pauvres de l'aide gouvernementale et nous ne demandons pas d'aides ni de subsides au gouvernement, précise Olivier Carrette. Mais ce que nous souhaitons, c'est de la sécurité juridique, de la prévisibilité, de la simplification administrative et que les autorités octroient, une fois pour toutes, beaucoup plus rapidement les permis. Actuellement, les règles sont trop complexes, même les administrations ne savent pas toujours comment contrôler et appliquer ces règles."

Du côté du secteur de la construction, on insiste : "Il faut évidemment réduire les délais de traitement des permis, donc augmenter l'efficacité administrative. Mais aussi repenser la balance entre l'intérêt général et les intérêts particuliers des riverains. Ils doivent pouvoir être écoutés, mais il n'est pas possible de bloquer des projets pendant des années pour des éléments qui sont parfois futiles. En Flandre, l'accord de gouvernement prévoit, d'ailleurs, la création d'une commission pour repenser le processus de délivrance des permis – qui est une compétence régionale, NdlR", précise Niko Demeester.

"Ce que nous demandons, c'est donc simplement : laissez-nous faire notre boulot !, conclut Olivier Carrette. On connaît le besoin de plus de 35 000 logements neufs chaque année pour répondre à la crise dans le résidentiel. Donnez-nous donc les permis plus rapidement, cela permettra de rendre les logements plus abordables, mais aussi de créer de l'activité économique et des emplois. Bref, d'être dans une dynamique positive au lieu du négativisme actuel." Et éviter de devoir passer en revue les multiples raisons qui font pleurer promoteurs et entrepreneurs…