Le prix médian d'un appartement passe le cap des 250.000 euros à Bruxelles : voici les prix de l'immobilier dans la capitale

À Bruxelles, les droits d'enregistrement sont toujours fixés à 12,5 %, avec un abattement sur les 200 000 premiers euros en cas d'achat inférieur à 600 000 euros. Résultat : "Pour un bien de 500 000 euros, par exemple, les droits d'enregistrement ne seront que de 15 000 euros en Wallonie et 10 000 euros en Flandre, contre 37 500 euros à Bruxelles. Cette concurrence fiscale a probablement poussé certains candidats propriétaires à se tourner vers l'une de ces deux Régions, quitte à délaisser la capitale", souligne Jean Martroye, en commentant les chiffres du Baromètre immobilier 2025 des notaires.

Voici les prix des maisons et appartements, commune par commune, pour la Région de Bruxelles-Capitale

Le prix médian d'une maison : 510 000 euros

L'absence d'un coup de pouce fiscal se ressent aussi dans les prix pratiqués dans la capitale en 2025. Pour les maisons, le prix médian (1) est en hausse de 2 % à Bruxelles, contre + 6,8 % globalement en Belgique. Par contre, les prix des appartements à Bruxelles ont grimpé de 3,3 %, une progression légèrement supérieure à celle enregistrée en Belgique (+ 2 %).

Ces prix médians à Bruxelles (510 000 euros pour les maisons, 265 000 euros pour les appartements) cachent évidemment des réalités très contrastées selon les communes, voire selon les quartiers. Exemple : pour les appartements, Woluwe-Saint-Pierre est la commune la plus hétérogène, avec des prix variant entre 280 000 et 490 000 euros, soit un différentiel de 210 000 euros, alors que cet écart n'est que de 65 500 euros à Berchem-Sainte-Agathe, commune la plus homogène. Et pour les maisons, c'est à Uccle que les prix font le plus grand écart, entre environ 470 000 et 910 000 euros.

Trop vite, trop haut ?

Et en ce qui concerne les maisons, justement, les chiffres à plus long terme montrent que Woluwe-Saint-Pierre (746 500 euros) distance progressivement Ixelles (700 000 euros) et Uccle (675 000 euros) dans le classement des communes les plus chères de Bruxelles. Ces trois communes sont également celles affichant les prix les plus élevés pour les appartements.

À noter : entre 2021 et 2025, le prix des maisons à Ixelles, qui a longtemps été la commune bruxelloise la plus chère, affiche une baisse sensible (-5 %). Cela veut-il dire que les prix ont monté trop vite et trop haut dans cette commune ? "A certains endroits, il est vrai que le marché se lisse un peu, répond Jean Martroye. Mais il ne faut pas tirer des conclusions trop hâtives sur base de données ne portant que sur quelques années. Parfois, certaines grosses opérations immobilières faussent un peu le marché". Il faut ajouter que le marché des maisons est assez maigrichon à Bruxelles puisqu'environ 70 % des ventes portent sur des appartements dans la capitale. Et ce marché des appartements connaît une évolution inquiétante : alors que les appartements neufs représentaient quasiment 8 % des ventes d'appartements à Bruxelles en 2021, ce chiffre est tombé à… 1,3 % en 2025. Un niveau dérisoire quand on connaît les besoins de nouveaux logements dans la capitale.

Ce qui ne change pas, par contre, ce sont les communes qui affichent les prix les plus bas dans la capitale : Anderlecht, Molenbeek et Jette pour les appartements (de 202 500 à 215 000 euros) et Anderlecht et Molenbeek, toujours elles, pour les maisons (345 000 à 355 000 euros).

À quand des mesures fiscales ?

Reste une question, lancinante, à Bruxelles. À quand des mesures, fiscales notamment, pour dynamiser le marché et renforcer l'accès au logement ? "L'absence de gouvernement bruxellois n'a en effet pas permis de trouver une solution politique pour dynamiser l'immobilier bruxellois, regrette Jean Martroye. Ce flou n'entretient pas non plus une dynamique positive pour les investisseurs. Et cette absence empêche également l'obtention de primes à la rénovation alors que le PEB a de plus en plus d'importance". Attention à ce que cet immobilisme ne finisse par faire tourner l'immobilier bruxellois au ralenti !

(1) Le prix "médian" signifie que 50 % des transactions ont lieu à un prix supérieur et 50 % à un prix inférieur.