Devenir propriétaire en Espagne: mode d'emploi

Que vous rêviez d'acheter une résidence secondaire, de vous expatrier ou de faire un investissement, acheter à l'étranger est un rêve qui se prépare pour devenir réalité. Pas de panique: à moins que comme Zazie vous souhaitiez acheter un château en Espagne, pas besoin d'être millionnaire. Il faut cependant bien préparer les choses.

1Définissez votre projet

Avant même de décider où aller, il est essentiel de définir avec précision ce que vous voulez et pourquoi vous voulez acheter. "Les raisons qui poussent à venir acheter en Espagne vont définir non seulement la région la plus adaptée, mais aussi le type de bien qui vous convient", expertise David Zapico CEO Espagne de Zapinvest, agence immobilière belge installée également en Espagne (Costa del Sol, Costa Blanca et Costa Calida). "La tendance majoritaire va vers les résidences secondaires, environ 90% des clients. Mais cela ne veut pas dire que ce n'est pas également un investissement ! Environ un tiers de nos clients louent leur bien quand ils ne sont pas là ; cela permet de rentabiliser leur achat."

2Renseignez-vous sur les taxes et les frais

La fiscalité, les taxes et frais inhérents à un achat à l'étranger sont des éléments importants à avoir en tête. Selon votre projet, ils peuvent aussi varier: si vous vendez tout en Belgique pour devenir résident espagnol, votre situation sera très différente que si c'est une résidence secondaire. "L'accompagnement sur ces questions financières complexes est essentiel ; c'est pour cela que nous ne nous contentons pas de vendre des biens, mais d'accompagner le Belge du début à la fin du processus. Et même après, s'il a des questions. Il faut savoir faire les calculs pour savoir dans quoi on se lance."

3Faites-vous accompagner

Acheter un bien immobilier peut être une aventure nébuleuse quand on n'est pas expert en la matière. D'autant plus qu'en Espagne, le métier d'agent immobilier n'est pas réglementé comme en Belgique. Attention aux arnaques. "Choisir une bonne agence, qui ne pousse pas à l'achat et est à l'écoute de ce que vous voulez et de vos moyens est la clef pour que le rêve ne tourne pas au cauchemar. Venir directement en Espagne n'est pas forcément judicieux si vous n'avez pas encore tout défini. Chez nous, nous recevons d'abord les clients dans nos bureaux en Belgique, et une fois que le dossier est bien préparé, que le client sait vers quoi il va, nous venons ici, en Espagne. Cela évite des frais inutiles et de mauvaises surprises."

4Validez votre budget

Une fois votre projet ficelé, les informations reçues et les propositions de propriétés en main, prenez le temps de calculer le coût réel de votre projet et pensez à votre financement. Prêt ? Revenus locatifs ? "Pour beaucoup, c'est l'économie d'une vie, pour réaliser le rêve de vivre au soleil. D'autres empruntent en Belgique, car les banques espagnoles sont forcément beaucoup plus frileuses si vous n'avez pas de garantie sur le prêt sur le sol espagnol. Mais c'est possible ! On a tendance à croire que c'est réservé aux riches, qu'on parle de grosses villas avec piscine. Pas du tout ! La majorité de notre clientèle ne vient pas des milieux aisés !"

5Rendez-vous sur place

Une fois les grandes lignes du projet dessiné, une visite sur place s'impose avant la signature ! Il faut prendre en compte tous les aspects de votre vie là-bas: langue, accessibilité et transports, culture, coût de la vie sur place, achat d'une voiture ou non, entretien durant votre absence… "Nous nous sommes rendu compte que les Belges ont besoin de bien plus que quelqu'un qui leur conseille et vend un bien ; ils ont besoin d'un accompagnement sur-mesure, qui s'étend souvent après l'acquisition. Trouver un médecin, se meubler, rencontrer des gens, louer une voiture, assurer la location durant leur absence, découvrir la région… C'est ce service tout en un qui nous a permis de prospérer en Espagne."

Ça y est, vous y voyez un peu plus clair ? Entrons maintenant dans le vif du sujet.

Les Belges et l'Espagne, c'est une grande histoire d'amour qui remonte aux années 80. Pays ensoleillé aux plages dorées et à la cuisine savoureuse, il faut dire qu'il était à l'époque – et il l'est encore aujourd'hui – bien moins cher que la France, le Portugal et l'Italie, autres destinations privilégiées chez nous. Il devient dès lors plus accessible à la classe moyenne, et s'est imposé depuis quelques années comme la première destination d'achat à l'étranger, détrônant la France pour la première fois.

Des années 80 à aujourd'hui

Alors que l'Espagne se remet doucement de la dictature de Franco, elle s'ouvre progressivement au tourisme international. Les Belges tombent alors amoureux du climat, de la qualité de vie, et surtout, des prix abordables des biens immobiliers. Comparés aux Espagnols, les Belges ont un pouvoir d'achat bien supérieur, et acquérir un bien immobilier est facile car les prix sont bas. S'ensuit un premier exode, des Belges, mais aussi d'autres nationalités.

Dans les années 90, le marché immobilier espagnol connaîtra une croissance spectaculaire. En quelques années, la Costa del Sol et la Costa Blanca deviennent des destinations prisées, et les côtes connaissent un boom de construction de complexes résidentiels et de maisons spectaculaire. On voit aussi l'explosion de constructions de terrains de golf sur la Costa del Sol, entre Malaga et Estepona, baptisée "Costa del Golf" depuis la fin des années 60 en raison de sa situation exceptionnelle.

"Dans les années 2000, c'est surtout Torremolinos et sa région qui sont pris d'assaut par les internationaux, remarque David Zapico. Mais la crise économique de 2008 va à nouveau bouleverser le marché. Les prix s'effondrent vers 2010; à ce moment-là, on avait un superbe appartement pour moins de 100000 €. L'immobilier a alors connu un essor sans précédent."

Aujourd'hui, le marché continue de vivre grâce aux Belges, qui sont en 4e position des acheteurs avec 5,57 % des acquisitions immobilières en Espagne (chiffres du dernier trimestre 2023). "Bien sûr, le marché n'a fait qu'augmenter depuis 2010, mais les prix restent encore largement plus abordables qu'ils ne le sont en Belgique. Si on ajoute à cela 300 jours de soleil par an, la douceur de vivre et le prix de la vie sur place, le choix peut être vite fait. Expatrié ici depuis des années, j'ai vite réalisé qu'on pouvait diviser la plupart des coûts en deux par rapport aux prix belges."

Agents immobiliers : attention

Si tout cela vous fait rêver, attention, certaines rencontrent peuvent faire tourner le rêve en cauchemar. "En Espagne, la profession d'agent immobilier n'est pas réglementée, prévient David Zapico. Dès lors, n'importe qui peut pratiquer sans agrégation ni formation sérieuse. C'est sans doute suite à cela que l'Espagne a parfois mauvaise réputation, et que l'on parle parfois du pays en pensant arnaques immobilières." Mais alors, comment savoir vers qui se tourner? "Il faut vérifier les références de l'agence que vous choisissez, et ne pas se fier à de belles paroles ou des publicités. Entourez-vous également d'un excellent avocat dans vos démarches, pour tout vérifier durant l'ensemble du processus." Zap Invest, agence immobilière qui a ouvert des bureaux également en Espagne doit son succès à cette double présence : au-delà du service sur-mesure et accompagnement même après la vente, l'agence de David Zapico, avec ses experts agrémentés dans les deux pays et dans les deux langues, garantit qu'il n'y aura pas de problèmes. Et forcément, ça rassure.

Quelle région choisir?

Chaque région d'Espagne attire pour des raisons différentes : le paysage, le climat, la proximité des frontières ou de la mer, le prix… Pour les Belges, deux côtes ont la cote. D'un côté la Costa Blanca (Valence), qui représente 40 % des achats, et de l'autre la Costa del Sol avec 20 % des achats (chiffres 2023). Mais une fois la côte choisie, les recherches ne s'arrêtent pas là!

Vos critères bien en tête, vous constaterez que les prix du marché peuvent varier considérablement sur quelques kilomètres. Sur la Costa del Sol par exemple, un appartement à Marbella coûte environ 4900 € au mètre carré, tandis qu'à Estepona, charmante commune côtière, 35 kilomètres plus loin, il descend à 3600 € (chiffres Indomio avril 2024). Préférez-vous un appart plus petit au cœur de la ville branchée ou une maison plus grande et plus reculée? Il est encore temps, pour le même budget, de rectifier le tir!

Les frais et les taxes locales

Enfin, renseignez-vous bien sur les différentes taxes et frais du lieu que vous avez choisi. En Espagne, il y a d'abord la taxe sur les transferts de propriété (ITP), qui varie selon les régions. En Andalousie, on tourne autour de 8 %. La Taxe sur la valeur ajoutée (IVA) concerne, elle, uniquement les nouvelles constructions et représente 10 % du prix d'achat. Viennent ensuite les frais de notaire et d'enregistrement, qui représentent entre 0,2 % et 0,5 % du prix d'achat.

Viennent maintenant les frais d'agence, si vous passez par une agence immobilière, ce qui est vivement conseillé pour éviter les arnaques : les frais varient souvent entre 3 % et 5 % du prix d'achat. S'ajoute ensuite l'impôt foncier annuel (IBI); similaire à la taxe foncière belge, il est calculé sur la valeur cadastrale de la propriété. Le taux d'imposition variera selon la municipalité.

Pour finir, l'impôt sur le revenu des non-résidents (IRNR) vous sera imposé si vous n'êtes pas domicilié en Espagne. Il s'applique sur les revenus locatifs (19 %) ou sur la valeur cadastrale de votre propriété (19 %) si vous ne louez pas. Enfin, pensez aux frais de copropriété si vous achetez dans une résidence partagée! "Tous ces frais et ces taxes varient beaucoup selon la situation, la région et le type de propriété. Le mieux est de se faire accompagner par un expert en la matière." Un avocat permet d'éviter toute déconvenue; ses frais s'élèvent en moyenne à 1,21 % du prix de la transaction TVAC.