Article réservé aux abonnésLes Belges ont-ils toujours une brique dans le ventre ?
Le dossier Libre Immo | Oui, si l'on en croit les analyses de BNP Paribas Fortis. Mais cette brique pèse aujourd'hui plus lourd qu'auparavant...
- Publié le 13-02-2026 à 09h27
Après l'effondrement observé entre 2022 et 2023, le marché immobilier belge a connu un rebond en 2025. Le nombre de transactions est reparti à la hausse, porté par la baisse progressive des taux directeurs décidée par la Banque centrale européenne entre mi-2024 et mi-2025, ainsi que par la réduction des droits d'enregistrement, particulièrement en Wallonie. Ces ajustements ont redonné un certain souffle à un marché fortement ralenti par le resserrement monétaire post-Covid.
La reprise reste toutefois contrastée. Le marché du neuf demeure sous pression. Depuis 2020, les coûts de construction ont augmenté plus vite que les prix de vente, comprimant les marges des promoteurs. À cela s'ajoutent des délais d'obtention des permis de construire particulièrement longs, pointe BNP Fortis dans ses observations : 28,5 mois dans le meilleur des cas, jusqu'à 65 mois dans les situations les plus complexes. Avec des taux de financement passés d'environ 1 % à 3,5%, ces délais pèsent lourdement sur la viabilité des projets.
L'accès à la propriété se complique également pour les ménages, en particulier les plus jeunes. Depuis la remontée des taux hypothécaires, la part de personnes capables d'acheter un logement neuf a été divisée par deux : de 10 % à 5 % pour les appartements, et de 5 % à 2 % pour les maisons. Selon la banque, les conditions exceptionnellement favorables de la période 2010-2020 ne devraient pas revenir, dans un contexte de risque accru et durable.
Le marché belge reste l'un des plus stables d'Europe
Pour autant, BNP Paribas Fortis écarte l'hypothèse d'une bulle spéculative. Le marché belge demeure l'un des plus stables d'Europe. La banque anticipe une hausse moyenne des prix d'environ 3,5 % par an dans les prochaines années. À plus long terme, l'évolution démographique pourrait exercer une pression à la baisse sur les prix, selon la banque, l'effet en Belgique serait toutefois limité par l'immigration et la progression des ménages d'une seule personne.
Au-delà de ces constats, BNP Paribas Fortis met en lumière une évolution structurelle du modèle d'accès à la propriété, qualifiée de "Grande Transition". Dans un contexte de prix élevés, de financement plus contraint et de normes énergétiques renforcées, l'achat immobilier repose désormais moins sur un parcours individuel classique que sur une logique de soutien familial et de transferts patrimoniaux.
Trois baby-boomers sur quatre se disent ainsi prêts à transmettre une partie de leur patrimoine, principalement à leurs enfants, et, dans un cas sur deux, également à leurs petits-enfants. Ces donations visent à réduire les droits de succession et à aider les jeunes générations à constituer l'apport nécessaire pour accéder à la propriété.
La brique reste donc bien ancrée dans le ventre des Belges, mais dans un modèle profondément transformé.