"Si les taux d'intérêt ne diminuent pas avant début 2025, ce seront des années difficiles pour le secteur immobilier"

Agé de 56 ans, il semble avoir l'immobilier dans le sang. Il travaille dans ce secteur depuis 1989, après avoir décroché notamment un diplôme de bachelor en business administration et en information system à l'Université d'Anvers. Mais c'est surtout sa formation à l'Insead, suivie en 2017 alors qu'il était déjà CEO chez Besix Red depuis 2010, qu'il met en avant. "Cela m'a permis de me réinventer, de me repositionner et de franchir un nouveau cap en matière de management et de leadership ", raconte celui qui a aussi travaillé près de 14 ans pour Codic, entre 1996 et 2010.

On entend dire que les temps sont durs pour les groupes immobiliers belges. Quelle est votre vision de la situation ? Pessimiste ou optimiste ?

Ma vision est positive ! Besix est une société de construction dont la filiale à 100 % Besix Red s'occupe du développement immobilier. Nous sommes moins exposés que d'autres groupes sur le secteur tertiaire qui est celui qui souffre le plus. Notre portefeuille de développement est constitué à 65 % de résidentiel et à 35 % de non résidentiel.

Ayant un tiers en bureau, vous êtes quand même touché.

Oui, et il est vrai que même le résidentiel est touché. Tous les acteurs de l'immobilier sont confrontés à l'inflation, aux augmentations de taux d'intérêt, aux pénuries de matériaux et bien entendu à l'instabilité due à la guerre en Ukraine et à la situation au Moyen-Orient. Ne pas avoir de visibilité sur les perspectives d'amélioration est ce qui est le plus problématique. Nous sommes très dépendants des États-Unis et en particulier de ce que va décider la Réserve fédérale américaine en matière de taux d'intérêt.

Cette incertitude bloque-t-elle le carnet de commandes ?

On n'a pas un carnet de commandes dans la mesure où Besix Red ne construit pas. Nous sentons qu'il y a toujours une réelle demande. La plupart des gens sont toujours à la recherche de biens résidentiels écoénergétiques et adaptés au télétravail. Les biens à grande consommation d'énergie ne sont, eux, plus spécialement recherchés. Il y a aussi une conscientisation des acheteurs pour investir intelligemment. Mais il n'y a pas assez de produits.

Les prix proposés ne sont-ils pas trop élevés par rapport à la demande ?

Il y a toujours une demande. Les gens ont tendance à délaisser les logements dortoirs pour des espaces plus verts, plus aménagés, avec des parkings dans les sous-sols. On ne peut plus construire comme on l'a fait dans le temps. Notre rôle en tant que développeur consiste à réinventer les produits.

N'êtes-vous pas obligés d'évoluer vers ces nouveaux concepts ?

Non, non ! Il faut arrêter de croire que les autorités nous obligent à concevoir des nouveaux espaces de vie. Et quand bien même elles le feraient, on améliorerait de toute façon ce qu'on nous demande de pouvoir améliorer.

Vous estimez donc être plus proactifs qu'avant ?

Je crois que l'image et la notion du promoteur sont complètement faussées. Je ne vais pas avoir la prétention de dire que nous sommes des créateurs de villes mais je crois qu'on a un impact sur les quartiers que l'on fait évoluer. L'image du promoteur qui fait son projet de son côté, c'est fini.

Quelles sont vos attentes pour 2025 ?

Si les taux d'intérêt ne diminuent pas de manière significative au 1er trimestre 2025, certaines sociétés seront sous tension financière. Ce seront des années difficiles, y compris pour Besix Red. Le fait de n'avoir pas obtenu certains permis ou le retard pris pour d'autres fait que la situation est plus tendue en 2024. Mais on est toujours très solide. Malgré nos engagements, nous sommes toujours à la recherche de nouveaux projets.

Quelle a été la hausse des prix des logements neufs au cours de ces dernières années ?

Le prix moyen aujourd'hui pour les communes les plus prisées à Bruxelles va tourner autour de 4 800-5 200 euros m2 hors TVA, contre 4 500 euros avant le Covid. Certaines augmentations de coûts ne peuvent pas être répercutées à 100 %. C'est une moyenne. À Anderlecht, le prix va tourner autour de 3 400 - 3 500 euros hors TVA. Dans un tout nouvel immeuble de l'avenue de Tervuren, le prix le plus cher doit tourner autour de 7 800 euros. Le prix moyen que les gens sont capables de payer va tourner autour de 3 800-4 200 euros. C'est déjà très cher.

Sentez-vous un plafonnement des prix des logements neufs ?

Tout est une question d'offre et de demande. Il n'y a pas beaucoup d'offres car les permis sont compliqués à obtenir et la demande persiste pour certains produits.

Pour le marché résidentiel, je conseille aux gens de se donner la peine de lire le cahier de charges jusqu'à la dernière virgule. D'ailleurs, ils l'analysent beaucoup plus qu'avant. Combien de fois, ils ne nous interrogent pas sur le niveau de consommation par an !

Que pensez-vous du rachat des 21 immeubles de la Commission européenne par le fonds souverain SFPI? Cela sera-t-il bénéfique à Bruxelles ?

Il faut rappeler l'historique, à savoir l'appel d'offres de l'Europe pour éventuellement quitter Bruxelles. La réaction de la SFPI a été saine. Car sans l'occupation des bureaux par les autorités européennes, la capitale du pays aurait été très fort touchée. Il n'y avait dès lors pas beaucoup le choix. Je pense que c'est aussi une bonne manière de transformer les immeubles de bureaux en immeubles moins énergivores et qui répondent aux normes ESG pour 2030.

Comment expliquez-vous que la SFPI n'a pas trouvé d'investisseurs ?

La conjoncture des bureaux, dont une partie sera transformée en résidentiel, n'est à l'heure actuelle pas très propice pour attirer des investisseurs institutionnels et même privés. Tout d'abord, il n'y a pas de lisibilité par rapport au marché. Entre le télétravail d'un côté et les taux qui ont augmenté de l'autre, il y a peu d'éléments positifs si ce n'est l'inflation qui a permis de faire augmenter les loyers. Aujourd'hui, tout le monde est dans une position d'attente. L'impact des taux d'intérêt est essentiel. On attendait une baisse significative des taux en juin qui va probablement se produire au début de l'année prochaine. Il ne faut pas oublier que l'Euribor est à 3,8 %. Les entreprises ont un coût de financement de 6 % pour chaque projet contre 1,5 % il y a quelques années.

Comment pousser les propriétaires à améliorer leur PEB ?

Taxer les mauvais PEB a un certain sens. On est en train de penser à taxer les fortunes. Mais pourquoi faut-il taxer quelqu'un qui est parti de rien, qui a travaillé dur et qui a utilisé son argent pour acheter un bien valorisé à un million ? Il ne faut pas perdre de vue que les personnes vraiment aisées ont sûrement déjà défiscalisé leurs biens. C'est là où on se trompe de sujet. En Flandre, ils sont tout à fait opposés à cette taxe du millionnaire. Ce que prônent certains partis c'est de la poudre aux yeux. Car il n'y aura jamais d'accord.

Pensez-vous à d'autres mesures ?

Je pense également qu'il faut encourager les mesures fiscales positives pour les acheteurs de biens immobiliers. Citons l'exemple du Luxembourg où les droits d'enregistrement étaient à 2 %. Aujourd'hui, beaucoup de jeunes couples ne peuvent pas acheter un bien s'ils ne sont pas aidés par leurs parents. J'ai l'impression que ces aspects fiscaux sont sous-estimés. Idem pour le précompte immobilier ou la taxation des salaires, il y a une rétribution qui doit se faire intelligemment. Cela évitera l'exode de jeunes couples en dehors de Bruxelles.

Vous êtes favorable au piétonnier ?

Pas dans la manière dont il s'est fait. Il aurait fallu plus d'accompagnements en termes d'infrastructures, de bancs, d'arbres, d'espaces verts qui permettent d'accueillir les piétons. Je ferais la même réflexion pour les trottinettes. Je suis pour ce type de mobilité douce. Mais c'était catastrophique jusqu'à ce qu'on décide de prévoir des parkings. Certains politiques devraient se concentrer sur les vraies nécessités d'une ville. Parfois cela leur échappe.

Good move a-t-il un impact dans votre façon d'investir ou votre vision de la ville ?

Aujourd'hui, il y a un manque de communication complet entre le privé et le public. Il y a un sentiment de suspicion dès qu'un responsable du privé va voir quelqu'un du public. C'est un problème. À ma connaissance, ce genre de débat n'a jamais eu lieu pour Good Move.

Permis de construire : "Le débat démocratique n'est pas respecté"

Besix Red a quand même un caillou dans sa chaussure avec le projet de logements dans l'ancien Delhaize Molière chaussée de Waterloo (Ixelles), qui est complètement bloqué. N'est-ce pas le dossier qui contredit votre discours ?

Je n'ai pas de problème à en parler. On n'a rien à cacher. J'estime qu'à partir du moment où un cadre juridique a été défini et quelque part voté, on doit le respecter.

Mais en quoi le cadre juridique n'a pas été respecté ?

Le projet Molière est une saga. On a acquis le bien en 2016. Pour rappel, c'était un supermarché où les gens venaient stationner dans cette halle jugée représentative d'une certaine époque. On maintenait cette structure métallique. On créait du logement. Avec notre projet, un mur avec des fenêtres remplaçait un mur sans fenêtre. Les nouveaux habitants auraient donc eu une vue sur leurs voisins. C'est peut-être ça qui dérangeait. C'est la notion de Nimby. Je crois qu'elle doit être défendue. Mais à partir du moment où nous passions de 90 unités d'appartements à seulement 50, cela montrait qu'on avait tenu compte des objections. C'est là que je suis passé du sentiment de déception à celui d'incompréhension. Nous sommes en train de réfléchir sur ce qu'on va faire. Nous avons une réputation à défendre. Nous ne pouvons pas faire n'importe quoi et nous allons nous réinventer. Molière est un échec, mais il y a beaucoup d'autres exemples qui sont des réussites.

Mais pourquoi dites-vous que le cadre juridique n'a pas été respecté ?

Je dis simplement qu'il y avait une interprétation. Après une réunion de concertation avec la Région, la commune et les différentes instances, on a pu introduire un nouveau permis en juillet 2023. En le refusant très récemment, les autorités ont fait volte-face et n'ont pas suivi les différents "débats" qu'on avait eus précédemment. Je ne dis pas qu'elles ont enfreint le cadre. Mais nous estimions que les autorités devaient soutenir le projet. D'une part, on nous dit qu'il manque de logements. Et d'autre part, quand on propose d'en créer, on est lâché lors des réunions de concertation. Il y a une forme de populisme dans ce refus. Le fait d'être proche des élections joue aussi.

Quelles leçons tirez-vous de cette "saga" ?

Il faut continuer le dialogue, pouvoir avoir des vraies discussions pour le bien-être de la commune et de la ville. Nous voulons des hommes forts, capables d'assumer leurs choix. Je suis très déçu car j'espérais qu'il y ait des responsables politiques capables de reconnaître que le projet avait été mené de manière cohérente et réfléchie.

En matière de permis de construire, la Région est compétente ainsi que les communes. Cette dualité n'est pas facile à gérer pour les développeurs. Car les réflexions ne sont pas toujours alignées.

Aujourd'hui, il suffit d'avoir une minorité de personnes qui s'opposent à un projet pour qu'il soit enterré.

Mais n'est-ce pas normal de donner du pouvoir au citoyen ?

Le débat démocratique n'est pas respecté dans la mesure où la grande majorité des personnes favorables à un projet ne se manifeste jamais. Il faudrait proposer un référendum pour que les personnes qui ont un avis positif puissent s'exprimer. Un bourgmestre et son conseil communal et les instances d'une région doivent se rendre compte de l'impact positif d'un projet par rapport à leur Région ou leur ville. Je suis pour le débat démocratique et je suis prêt à reconnaître qu'on ait tort. Mais je demande seulement un débat équilibré.