Comment la hausse des taux relance la mode du rehaussement des immeubles à la Côte belge

Par manque de matière première, en d'autres termes, d'immeubles formant une dent creuse, le phénomène s'est alors tari.

Mais il pourrait revenir. Peut-être davantage encore dans les stations chères, où les prix de vente compensent les efforts et autres sacrifices de l'opération. Et ce, sans doute grâce à la hausse soudaine des taux d'intérêt hypothécaires. Explications.

1. Un phénomène triplement complexe

Si le notaire Bart van Opstal, porte-parole de Fednot, la fédération des notaires, convient que la formule a été, un temps, à la mode, il refuse de parler de véritable tendance. "Car ce sont toujours des situations complexes et des projets difficiles à réaliser, dit-il, qui demandent, avant tout, de résoudre trois problèmes ou, plus exactement, d'obtenir trois formes d'autorisations. Celle des autres copropriétaires (voir par ailleurs). Celle du bâti existant : à voir s'il est, techniquement parlant, à même de supporter des étages supplémentaires, au risque de manquer de stabilité. Enfin, celle des services urbanistiques de la commune. Sachant que ce n'est pas parce que la construction voisine est plus haute que vous aurez automatiquement le droit d'atteindre les mêmes sommets. Dans une vision d'avenir qui leur est propre, certaines stations balnéaires ont en effet décidé de limiter le nombre d'étages des nouvelles constructions."

"Avec ceci que ce qui est construit au-dessus de l'immeuble ancien est neuf et est considéré comme tel par les services de l'urbanisme, ajoute Alex Dewulf, agent immobilier, fondateur de l'agence Dewulf basée à Knokkle. Pour lequel il y a des prescriptions particulières, parfois plus contraignantes, notamment en termes d'exigences énergétiques."

"Si l'on a vu déferler ce type de pratique, c'est qu'il est parfois plus facile d'obtenir un droit de rehaussement que l'autorisation de démolir et reconstruire l'immeuble. Mais, tempère le courtier, cela ne veut pas dire qu'elle était pour autant généralisée. C'est essentiellement dans les situations 'top' que des rehausses sont apparues, sur la digue et dans les meilleures rues, car seuls les prix de vente élevés les permettent; à un kilomètre et même à 500 mètres de la plage, cela n'a pas d'intérêt. Et seulement si la marge légitimait la construction de plusieurs étages car l'opération n'en reste pas moins compliquée."

2. Les raisons d'hier : un manque de terrains

En toute logique, ce qui a provoqué le succès des rehaussements d'immeuble est à chercher dans le manque de terrains à bâtir. "Assurément sur la digue où, déjà à l'époque (les années 1990 ou 2000), il ne restait presque plus rien, confirme Me van Opstal. Comme cette première ligne était fort sollicitée et qu'il n'y avait plus de maisons à racheter afin de les démolir pour reconstruire un immeuble, le rehaussement était une solution." Sachant qu'en deuxième ligne, à cette époque du moins, la tendance était au rachat de plusieurs maisons et à la reconstruction, sur l'équivalent de deux, trois ou quatre parcelles, de grosses villas à appartements.

3. Les raisons d'aujourd'hui : le coût des intérêts intercalaires

Le manque de terrains à bâtir, encore plus prégnant aujourd'hui qu'hier, explique le retour en grâce du phénomène. Pour Alex Dewulf s'ajoute… la hausse des taux d'intérêt hypothécaires. "À l'inverse d'une démolition-reconstruction qui exige du promoteur qu'il paye le terrain dès l'entame du projet, un rehaussement n'exige pas de préfinancement particulier puisque la part dans le terrain peut n'être payée aux copropriétaires qu'au début de la construction. Souvent même, ce sont les acheteurs qui s'en chargent." Ce qui limite les intérêts intercalaires qui, ces derniers mois, se sont littéralement envolés. "En théorie, on peut donc s'attendre à voir davantage de développements de ce type."

4. Les initiateurs du projet : principalement des professionnels

La complexité de l'opération de rehaussement est telle que souvent, c'est un promoteur ou un entrepreneur qui la lance. Très certainement pour un projet d'une certaine ampleur. "Il ne faut pas se leurrer, confirme Alex Dewulf, le parcours étant ardu et onéreux, il faut que cela en vaille la peine." Ce qui est le cas à Knokke, commune où officie son agence immobilière et où le mètre carré neuf sur la digue se négocie autour des 20 000 euros ; moins à Heist (10 000 euros/m²), plus au Zoute (jusqu'à 30 000 euros/m²). "Pour peu que vous rehaussiez un immeuble de deux niveaux de 100 m², plus un troisième de 50 m² avec terrasses à l'avant et à l'arrière, cela représente un prix de vente de quelque cinq millions d'euros…", calcule-t-il rapidement.

Mais on a vu et on verra encore, dans d'autres stations balnéaires, les propriétaires d'un dernier étage faire de même, à plus petite échelle, c'est-à-dire ajouter un étage et donc doubler, au mieux, la surface initiale. "Mais ce n'est pas parce qu'on est propriétaire du dernier étage qu'on a le droit de rehausser son appartement, insiste Me van Opstal. On est dans un système de copropriété avec des murs et des toits communs, et le titre de copropriétaire n'ajoute rien."

5. Les avantages et inconvénients pour les copropriétaires existants

L'intérêt des copropriétaires existants à accepter que leur immeuble soit rehaussé est quasi exclusivement financier. Que cet avantage leur soit alloué en cash ou en nature, directement ou sur le long terme via de moindres quotités dans les frais et charges communes.

"La base de la réflexion, c'est que le promoteur doit payer aux copropriétaires un droit de construire", indique Alex Dewulf, qui ajoute qu'il se calcule grosso modo en déduisant du prix de vente des nouveaux appartements les frais de négociation, les coûts de construction, les diverses commissions allouées à l'architecte, à l'agent immobilier, le bénéfice du promoteur, etc. "À Knokke, toujours, cela peut aller au-delà des 10 000 euros le mètre carré de toiture", conclut le courtier. Moins, voire nettement moins ailleurs. "Mais souvent, il s'agit d'une combinaison entre argent sonnant et trébuchant et travaux, voire exclusivement en travaux, détaille Me van Opstal. Comme les auteurs du projet sont généralement liés de près ou de loin à l'immobilier ou à la construction, et profitent d'un bon carnet d'adresses, ils proposent, au titre d'échange de bons procédés, de refaire la toiture à neuf, bien sûr, mais parfois aussi de rénover la façade, remplacer l'ascenseur, mettre de nouveaux châssis, changer le système de chauffage, rafraîchir le hall d'entrée, adapter l'immeuble aux nouvelles normes PEB… Tout est une question de cas par cas."

Ce qui ne veut pas dire qu'il n'y a pas quelque inconvénient pour les copropriétaires existants. Comme ceux de devoir supporter un chantier avec échafaudages, bruits et va-et-vient ; d'entailler, un temps, la qualité de vue de leur bien, voire celle de sa jouissance ou de sa mise en location ; et, sur le long terme, de supporter plus de passages dans les communs et plus de risque de lenteurs dans les prises de décisions de l'assemblée générale des copropriétaires ; etc. Dont l'un d'eux est peut-être plus mal loti que les autres : le propriétaire du dernier étage de l'ancien immeuble qui non seulement va souffrir de la présence d'occupants au-dessus de lui mais dont le logement va perdre son statut de "penthouse", et donc de star immobilière, pour redevenir simple "appartement". C'est d'ailleurs la raison pour laquelle ce sont plutôt eux qui lancent de tels projets de rehaussement, qu'ils soient propriétaires de longue date, mais plus souvent nouveaux acquéreurs. Ce n'est pas pour rien que récemment et par deux fois, Immo Dewulf a vendu un dernier étage à un professionnel.

Définition : ce qu'est et ce que n'est pas un "rehaussement"

On parle de rehaussement quand il s'agit d'ajouter des étages à une construction existante. Sans démolir ladite construction initiale et donc sans empêcher les copropriétaires de jouir de leur bien pendant toute la durée des travaux. Ce qui ne veut toutefois pas dire qu'il s'agit d'une rénovation. La nouvelle construction posée sur l'ancien immeuble est à envisager comme un bien neuf. Qui, à la vente (payée au promoteur), sera grevée d'une TVA de 21 %.

Par contre, sur l'achat de la toiture et du terrain (plus exactement des quotités liées au terrain et aux parties communes, payées parfois directement à la copropriété), ce sont des droits d'enregistrement qui seront exigés de l'acheteur (12 % en Flandre dans le cas d'une seconde résidence). À noter que si les copropriétaires existants cèdent une partie de leurs droits indivis dans les anciennes parties communes (sol, façades existantes, ascenseur…), ils devront également se voir offrir des droits sur les nouvelles parties communes du rehaussement. Ce qui explique que d'un point de vue juridique, ce n'est pas une opération simple.