Investir dans l'immobilier: 7 avantages et 7 inconvénients

Pour aborder les avantages et les inconvénients d'un tel investissement, nous avons interrogé deux spécialistes : Pascal Lasserre, administrateur chez Excel&Co et Etienne de Callataÿ, administrateur d'Orcadia Asset Management*. Le premier, du fait de sa profession - courtier en crédit - a sans doute un regard plus positif sur la brique. Le second, pour la même raison - il est actif dans le secteur de l'investissement sur les marchés financiers - a peut-être un regard plus… pessimiste.

*Etienne. de Callataÿ a partiellement traité le sujet lors d'une conférence au titre très évocateur de "La bourse ou la brique" organisée par TreeTop Asset Management Belgium et l'agence immobilière Les Viviers.

Avantages : l'effet levier du crédit hypothécaire

1. Concret et accessible. Pour Pascal Lasserre, le premier avantage de l'immobilier est d'être "très concret et accessible à presque tout le monde." Pas tant pour une question de moyens que de connaissances. "L'immobilier, c'est une matérialité agréable. On peut le voir, le toucher. Et c'est facile : pas besoin d'avoir des connaissances techniques et financières importantes. Il ne faut pas être très malin pour savoir que tel bien est mieux localisé que tel autre, même si bien négocier un prix n'est pas donné à tout le monde. Et c'est un investissement que l'on peut maîtriser soi-même : le repeindre, le réparer, l'upgrader. Pour s'occuper d'un portefeuille d'actions, il faut un minimum de formation, de conviction, de connaissances."

2. Aspect plaisir. Pour Étienne de Callataÿ, l'avantage n° 1 est assez similaire : "Il est plus plaisant d'avoir des briques qu'un compte titres (sourire). L'immobilier n'est pas seulement une valeur économique, mais une valeur bien-être."

3. Effet levier. Autre point fort faisant l'unanimité auprès des deux intervenants : l'effet levier. "L'immobilier permet d'investir en ayant peu de fonds propres : l'accès au crédit est assez facile et c'est le locataire qui paye le capital, une partie en tous les cas", détaille Pascal Lasserre. "Si vous avez 50 000 euros de fonds propres, vous pouvez emprunter 150 000 euros dans le cadre d'un prêt hypothécaire, alors que pour augmenter votre patrimoine d'actions, via un crédit dit Lombard, en mettant en gage 50 000 euros, vous ne pourrez en emprunter que 25 000", développe Étienne de Callataÿ. "On est dans des ordres de grandeur très différents." "Un bien constitue également une belle garantie", ajoute Pascal Lasserre. "Le premier peut servir à acheter un deuxième qui ouvrira la porte à un troisième… De quoi se retrouver, à la pension, avec une petite collection de biens. Certes, entre 2000 et 2008, vu les plus-values considérables prises par l'immobilier, le levier pour investir sur base d'un autre bien était plus important qu'aujourd'hui. Il n'empêche, si elles sont désormais plus faibles, elles ne sont pas nulles."

4. Sentiment de sécurité. Les deux experts sont d'accord pour convenir que la brique sécurise, plus particulièrement en Belgique où le marché immobilier est stable, le crédit hypothécaire bien encadré et l'offre surveillée. "C'est important pour bien dormir,ironise Étienne de Callataÿ. L'impression qu'il n'arrivera rien de fâcheux, comme cela peut arriver sur le marché boursier, est précieuse." Et de rappeler que la Bourse peut chuter de 20 % en une journée (comme en 2007) ou en trois mois (comme en 2018). "Alors qu'on n'imagine pas que le prix d'une maison puisse baisser de 20 % dans un temps aussi court." "Jamais l'immobilier n'est tombé à zéro comme certaines valeurs mobilières", renchérit Pascal Lasserre.

5. Elan de fierté. "On parle plus facilement de ses investissements immobiliers que de ses investissements mobiliers", confirme Étienne de Callataÿ, même si la proportion de ceux qui ne parlent ni des uns, ni des autres est sans doute plus importante encore…

6. Complément de revenus. "L'immobilier offre des revenus stables," argue Pascal Lasserre. "Sauf exception (mauvais locataire, mauvaise localisation, mauvaise qualité…), c'est presque un long fleuve tranquille." D'autant que les loyers sont indexés. "C'est un complément de revenus", confirme Étienne de Callataÿ, non sans ajouter que ces revenus doivent aussi être envisagés au titre de "rémunération d'un travail". Et de citer l'entretien, les menues réparations, la mise en location, etc. Ce qui n'empêche pas d'en tirer un certain plaisir, "à papoter avec ses locataires, à jouer au plombier ou au chauffagiste…"

7. Épargne forcée et transmissible. L'immobilier est une épargne forcée, dans laquelle, de surcroît, on ne peut pas puiser aussi facilement. Pas simple de vendre vite un bien, et certainement pas un morceau de bien. "La brique est plus rigide",note Pascal Lasserre. "On ne peut la vendre du jour au lendemain comme on peut le faire d'actions. Mais, comme c'est une épargne moins accessible, qu'on évite d'utiliser, on peut la transmettre aux générations suivantes. Et comme les droits de succession et de donation se sont assouplis ces dernières années, il n'est plus nécessaire de vendre son patrimoine immobilier pour le transmettre à moindres frais à ses héritiers."

Inconvénients : l'immobilier est plus risqué qu'il y paraît

1. Non sans risque. Durant la décennie 1997-2007, l'immobilier a été très lucratif, présentant des plus-values annuelles moyennes de plus de 10 %. Jusqu'à, peut-être, laisser penser que c'est un investissement sans risque. Un point qu'Étienne de Callataÿ tient à souligner. "Le risque de perte de valeur n'est pas nul. Aux États-Unis, les prix ont bien chuté de 50 %. En moyenne !"

2. Manque de diversification. La raison principale d'une perte de valeur selon lui, et l'on reconnaît bien là l'expert dans le secteur de l'investissement sur les marchés financiers, tient au manque de diversification de l'immobilier. "Vous concentrez votre investissement sur un type de bien, une localisation. Vous en êtes, dès lors, tributaire. D'une certaine zone géographique, d'un certain marché immobilier, d'une certaine offre." Sans aller jusqu'à relever le risque que les institutions européennes quittent Bruxelles, l'économiste évoque l'arrivée d'un dancing dans le quartier, une modification de couloirs aériens, une suroffre en kots d'étudiants, le manque d'intérêt pour les villas quatre façades du Brabant wallon… "Vous concentrez votre investissement dans une économie locale alors que vous en êtes déjà tributaires parce que vous y travaillez, habitez, y êtes imposé…"
Et d'ajouter, bon joueur, que cela vaut aussi pour les actions, même si on a rarement vu des portefeuilles mobiliers basés sur une seule action… "Le patrimoine immobilier idéal est un patrimoine mixte", reconnaît Pascal Lasserre, "mais pour cela, il faut un certain volume."

3. Alourdissement de la fiscalité. Les deux experts ont hésité à positionner l'élément fiscal dans la colonne du négatif. Pour l'heure, il est dans celle du positif. "Il est faux de dire que l'immobilier n'est pas taxé", insiste Pascal Lasserre. "Les droits d'entrée (droits d'enregistrement et TVA) sont plus lourds en Belgique qu'ailleurs. Mais, par contre, l'imposition des revenus y est plus faible, basée sur un rendement fictif (140 % du revenu cadastral indexé) et cette base peut être annulée au moyen d'intérêts hypothécaires fiscalement déductibles." Le risque d'un retournement fiscal est toutefois bien là. "La fiscalité sur les loyers résidentiels est attractive, et plus avantageuse que le précompte mobilier sur les actions", confirme Étienne de Callataÿ. "Mais c'est plus un risque qu'un atout. Car l'immobilier est un actif visible, non délocalisable et relativement aisé à taxer. À l'étranger, la fiscalité sur les revenus locatifs est plus lourde. Les autorités belges pourraient s'en inspirer, sur les conseils, d'ailleurs, de l'OCDE." Cet alourdissement pourrait peut-être commencer par les multipropriétaires dont le patrimoine s'apparenterait à une activité professionnelle, sans qu'on en ait encore évoqué les contours précis (taille, revenus…).

4. Sensibilité aux taux d'intérêt. Quand les taux baissent, la capacité d'emprunt des candidats acquéreurs augmente, leur donnant la possibilité d'acheter plus cher. Et… inversément. "Une remontée des taux affectera donc l'immobilier, réduction de valeur à la clé", souligne-t-il. Et pire encore si les banques écoutent les injonctions de leur banque nationale et imposent plus de restrictions dans l'octroi des crédits hypothécaires…

5. Tracasseries et embêtements. La liste est longue : vide locatif, mauvais locataire, travaux, obsolescence du bien, frais de copropriété… "Il faut travailler pour générer un revenu", insiste Étienne de Callataÿ. "Et si vous faites appel à un gestionnaire, c'est contre rémunération et donc coûts supplémentaires." "D'où l'importance d'avoir un patrimoine en parfait état, notamment d'un point de vue énergétique", ajoute Pascal Lasserre, "et donc de faire les arbitrages nécessaires et vendre les immeubles vétustes qui risquent une décote importante."

6. Risques réglementaires. L'immobilier change. Les normes aussi… On l'a vu pour les ascenseurs dont la mise aux normes a grevé le budget de certaines copropriétés. Mais quid des citernes, des modifications en termes d'habitabilité, de la loi sur les baux… ?

7. Performance. Les plus optimistes évoquent un rendement hors plus-value de 3,5 à 4 %, les plus réalistes parlent de 2 à 3 %. "On a tendance à s'illusionner sur le vrai rendement de l'immobilier", conclut Étienne de Callataÿ. "Notamment parce que la performance est compliquée à calculer. Sur combien d'années étaler trois mois de vide locatif ? Et le changement des châssis ?"