Emprunter plus de 80 % du prix d'un bien immobilier coûte beaucoup plus cher

Pas de différence chez BNPP Fortis et ING

Il est à noter que le surcoût pour une quotité supérieure à 90 % est particulièrement important chez KBC et son entité wallonne CBC, alors que deux des quatre grandes banques, BNP Paribas Fortis et ING, n'affichent pas des tarifs différents, du moins sur leurs grilles tarifaires consultables sur leurs sites Internet. Ce qui ne veut pas dire qu'elles ne pratiquent pas des taux différents quand le client vient négocier les conditions en agence.

Le fait d'avoir différents tarifs n'est pas une surprise en soi. Cela résulte, en grande partie, de la volonté de la Banque nationale de Belgique de limiter la prise de risque des banques sur les prêts hypothécaires, en augmentant les exigences en termes de fonds propres alloués à ces prêts. "La Banque nationale de Belgique est d'avis que les banques sont trop promptes à accorder des prêts risqués. Il y a quelques jours, elle a donc décidé que les banques devraient construire une réserve de capital supplémentaire de 1 milliard d'euros. Ce tampon s'ajoute aux autres tampons que les banques doivent déjà construire si elles accordent des prêts risqués. Les banques elles-mêmes essaient de pousser les emprunteurs vers une quotité plus basse en leur donnant accès à des taux d'intérêt plus bas. Plus la quotité est basse, moins il y a de risques pour les banques ", commente Wouter Vanderheere, le patron et cofondateur de Topcompare.be.

C'est en concertation avec la Banque centrale européenne, et à la suite de la crise bancaire de 2008, que la Banque nationale a pris la décision de revoir les critères des fonds propres. Laquelle décision avait, rappelons-le, suscité pas mal de critiques de la part, notamment, du député bruxellois CDH Benoît Cerexhe, qui y voyait une manière d'exclure les jeunes ménages sans épargne du marché du crédit hypothécaire et donc du logement à Bruxelles.

Surévaluation immobilière

Suite à la pression de l'opinion publique et un petit revirement du MR, la BNB avait été amenée à revoir quelque peu sa copie, sans toutefois renoncer au principe de base. Elle continue à se montrer d'autant plus inflexible que sa mesure n'a pas l'air de décourager les gros emprunteurs en cette période de taux au plancher. Ils sont en effet de plus en plus nombreux à emprunter un montant supérieur aux 90 %, comme le montrait le Financial Stability Review 2019 présenté en juin par la BNB. Entre 2014 et 2018, la part des crédits dont le montant de l'emprunt représentait plus de 80 % de la valeur du logement donné en garantie est passée de 41 à 53 % de la nouvelle production.

A l'occasion de ce rapport, la BNB avait aussi souligné que les prix immobiliers résidentiels n'avaient pas cessé d'augmenter depuis 2015, affichant une surévaluation de l'ordre de 5,9 %. Depuis le début des années 2000, les prix des logements ont plus que doublé. Mais la BNB avait aussi reconnu que le niveau de défaut de paiement reste très faible en Belgique (largement au-dessous de 1 %).