En France, mieux vaut acheter un hectare de foncier agricole qu'un hectare de forêts

Mais plus encore que ces statistiques de superficie, de production, de cours, ce sont les prix de vente qui donnent le ton cette année. Un ton modéré puisqu'ils affichent quasiment tous une tendance baissière. Ce qui pourrait titiller davantage encore le public d'investisseurs belges.

1. Terres agricoles : des prix bien plus bas qu'en Belgique…

Ce n'est un secret pour personne : plus on descend vers le sud, plus le foncier agricole, qu'il soit terre de culture ou prairie, est attractif. Aux Pays-Bas, le prix à l'hectare dépasse en moyenne les 85 000 euros ; au Luxembourg, il tourne autour de 42 700 ; en Belgique, comme en Irlande d'ailleurs, il se situe entre 38 500 et 39 000. Ceci alors qu'en France, toujours en moyenne, ledit hectare est à 6 138 euros.

En cause ? D'une part, une très importante offre foncière ; même si moins de 2 % du stock changent de mains chaque année, cela fait quand même plus de 500 000 hectares… D'autre part, des règles qui limitent l'explosion des prix (notamment via l'intermédiation des Safer, ces sociétés d'aménagement foncier et d'établissement rural). Auxquelles il faut, cette année et pour les années à venir, ajouter deux déclencheurs : la baisse des cours des céréales et… la mise à la retraite dans les prochains dix ans de 30 à 50 % des agriculteurs !

2. ... et qui ont encore baissé l'an dernier

En 2023, le prix des terres céréalières libres de bail a baissé de 1,54 % par rapport à 2022 à un prix moyen de 7 880 euros l'hectare. Une première depuis quinze ans. À l'origine de cette baisse, "les nombreuses mauvaises nouvelles qui entourent le secteur et font chuter les volumes de transactions et les surfaces traitées,décrit Benoît Léchenault, directeur d'Agrifrance.On est dans une période de grands changements, climatiques, technologiques…"

Mais, plus concrètement, il y a surtout une baisse des cours des produits qui y poussent en raison de tensions internationales, qu'il s'agisse de céréales ou d'oléoprotéagineux. Et non des moindres : entre 2022, "année 'canon'", et 2023, le cours du colza a perdu 25,4 %, celui du blé tendre 30,4 %, celui du maïs 36 % ! Or, en dehors d'investisseurs privés et d'institutionnels, attirés par ses rendements sécurisés et stables (3-4 %), ceux qui achètent du foncier rural sont principalement ceux qui le travaillent… "Comparativement à ce qu'il était dans un passé récent, le foncier rural est moins cher, beaucoup moins cher. Il ne s'effondre pas partout mais il suscite moins d'appétence et est moins coté. Actuellement, il vaut mieux acheter un hectare de foncier agricole qu'un hectare de forêts."

À noter que la baisse du cours des céréales a, par contre, profité aux éleveurs. De porcs et de volaille très certainement, sachant que 80 % des coûts viennent de leur engraissement mais aussi de bovins. Ce qui s'est répercuté sur leurs coûts et donc sur leurs revenus et sur leur capacité à acheter des prairies. Raréfaction de l'offre aidant, l'an dernier, le prix de celles-ci a fait un bond de 17,6 % par rapport à 2022 à 6 410 euros l'hectare.

3. Risque de suroffre dans les dix ans à venir ?

"C'est bien et très sain que ces marchés se réajustent", commente néanmoins Benoît Léchenault, ajoutant que désormais"ce sont les acheteurs qui ont la main." Et ils l'auront sans doute encore plus dans les dix années à venir sachant qu'un grand nombre d'exploitations vont atterrir sur le marché. "Un agriculteur sur deux a plus de 55 ans, détaille-t-il. Dans les dix ans à venir, ce sont 30 à 50 % d'entre eux qui vont partir à la retraite, libérant environ cinq millions d'hectares. Un marché de 25 milliards d'euros !"

Une partie, deux tiers environ, fera le bonheur du monde rural dans l'optique d'agrandir son patrimoine et de réaliser des économies d'échelle. "Mais un tiers, soit 1,6 million d'hectares, représentant 8 à 9 milliards d'euros en valeur, vont devoir trouver de jeunes repreneurs,décrit Benoît Léchenault.Et donc des financements sachant que certains n'auront accès au foncier que par la location."

À ce sujet, une partie de la solution pourrait venir de la création de Groupements fonciers agricoles d'investissement (GFAI), à même d'accueillir l'épargne des ménages français mais celle-ci butte encore au Parlement."Les acteurs du monde agricole sont réticents, par peur de faire augmenter les prix ou de perdre de leur pouvoir."

4. Intérêt nouveau des Belges pour les terres agricoles

On savait l'intérêt que portent les Belges aux forêts françaises et aux vignobles. Désormais, ils semblent aussi se passionner pour les terres agricoles outre-Quiévrain. "Ils sont jeunes, agriculteurs et prêts à passer la frontière en famille", note le directeur d'Agrifrance. C'est d'ailleurs parce qu'ils sont jeunes et viennent en famille qu'ils passent plus facilement le cap des Safer, à l'inverse de grands "patatiers". Sans qu'on puisse parler d'une véritable vague. Sur le marché rural, les non-Français restent rares."Les étrangers représentent, selon moi et sans avoir de chiffres précis pour le prouver, moins de 10 % des investisseurs, complète-t-il.Mais sans doute y a-t-il une grande proportion de Belges, pour des questions historiques et de proximité. Jusqu'à un tiers dans certains segments."

5. Forêts : moins grandes surfaces

Sachant qu'un tiers du territoire français est planté de forêts, le potentiel, pour les investisseurs privés, est tout aussi large que dans le segment des terres agricoles. D'ailleurs, 75 % des forêts françaises sont privées.

C'est dire combien 2023 a fait… des malheureux. Par comparaison aux années Covid qui ont boosté la demande (bois de construction, bois de chauffage, bois de papeterie afin de fabriquer les cartons des articles achetés en ligne, etc.) et sur fond de tensions internationales et de dérèglements climatiques, le marché s'est effondré."Les volumes commercialisés sont au plus bas. Et les professionnels de la filière ont peu de visibilité sur l'avenir", indique Benoît Léchenault. En termes immobiliers, il observe une diminution des surfaces vendues (- 8,5 %), une prédominance encore plus marquée de transactions de moins de dix hectares (plus de 75 % des surfaces cédées) et un recul de quasiment 20 % du nombre de transactions sur le marché des forêts de plus de cent hectares. De quoi, en théorie, pousser les prix de vente moyens vers le haut (+ 5,2 % par rapport à 2022, à 4 750 euros l'hectare). Et faire baisser la rentabilité. Ce que les candidats-acquéreurs ont bien perçu. "On a des marques d'intérêt mais pas d'offres. À tout le moins, pas dans le chef de particuliers."