43 000 biens toujours déclarés sans chauffage et/ou sans salle de bains : à Bruxelles, le manque à gagner dépasse les 15 millions d'euros par an

Mais, alors, qu'est-ce que cela change qu'une douche soit déclarée ou non ? Pour les finances publiques, cela a un gros impact. En effet, si votre bien est équipé d'un chauffage ou d'une salle de bains, le revenu que vous pourriez théoriquement en tirer (via une location, par exemple) augmente. Et c'est ce revenu théorique, aussi appelé revenu cadastral, qui sert de base au calcul du précompte immobilier. Puisqu'il n'a pas été mis à jour depuis 1980, un coefficient d'indexation y est appliqué chaque année pour, entre autres, le rapprocher de la réalité, mais surtout pour suivre les prix. Mais cela ne compense pas d'autres évolutions, notamment les équipements de confort qui ont pu s'ajouter au bien.

Bruxelles-Ville, Schaerbeek et Anderlecht, plus grosses perdantes

On vous épargne les calculs de l'impôt régional sur l'immobilier que nous avons réalisés avec Brulocalis, l'association des pouvoirs locaux bruxellois, sur base de données demandées au SPF Finances, mais ces biens sans confort rapportaient 19,3 millions d'euros à la Région en 2025. S'ils étaient tous "avec confort de base," ils rapporteraient 23 millions d'euros, soit un différentiel de 3,7 millions d'euros de manque à gagner pour la Région.

Face à un déficit régional qui dépasse le milliard, autant parler d'une goutte d'eau. Mais ce n'est pas la Région qui tire le plus de ressources du précompte immobilier : ce sont les communes.

Et pour les dix-neuf entités bruxelloises, la perte potentielle totale est de 11,7 millions d'euros en 2025, avec évidemment des disparités en fonction du taux communal de taxation. Mais les trois principales perdantes restent logiquement les trois plus grandes communes : Bruxelles-Ville, Schaerbeek et Anderlecht.

Si tous les biens déclarés sans confort se voyaient appliquer un revenu cadastral avec confort, plus de 15 millions d'euros supplémentaires rentreraient dans les poches des pouvoirs publiques chaque année. Il s'agit ici d'une estimation maximaliste hors réductions accordées, notamment pour les enfants à charge (10 % par enfant ou 20 % pour les personnes en situation de handicap).

Notons en plus que la Région bruxelloise accorde une réduction de précompte aux biens qu'elle considère comme "modestes". Le bien doit alors être votre seul bien immobilier situé dans la Région de Bruxelles-Capitale, être votre domicile et avoir un revenu cadastral non indexé ne dépassant pas 745 euros. Vous obtenez alors une réduction de 25 % sur votre précompte. Une mise à jour du confort ferait sortir des biens de cette réduction. Aujourd'hui, 6 850 biens bénéficient de cette réduction, ce qui représente un montant total d'environ 1,33 million d'euros.

Bref, comment régler le problème ? Déjà, le fédéral a totalement lâché sa compétence en termes de mise à jour cadastrale. Et cela va bien plus loin que la seule question de la mise à jour des éléments de confort de base.

William Verstappen, conseiller en finances communales chez Brulocalis, rappelle que l'estimation totale du manque à gagner pour les communes bruxelloises à cause de l'absence de péréquation cadastrale est de 135 à 180 millions d'euros par an.

La menace de la rétroactivité

Les communes s'y collent donc petit à petit, au fur et à mesure que leurs budgets deviennent difficiles à boucler. Ceci explique qu'elles ne s'y mettent que maintenant et, encore, chacune à sa manière, avec ses moyens et sa volonté.

Etterbeek était l'une de celles qui ont lancé la marche. "L'équité fiscale, ça se défend. Si le taux est le même pour tous, mais que la base est faussée, c'est problématique," commente le bourgmestre Vincent de Wolf (MR). Il a donc envoyé une lettre à tous les propriétaires de biens classés confort 0 (sans chauffage ni salle de bains). "On leur a dit : si vous jouez le jeu de mettre à jour, en déclarant les nouveaux équipements, on tire un trait sur le passé. On ne demandera pas de rétroactivité, même si nous en aurions le droit." Résultat, entre l'aspect "justice fiscale" et cette non-rétroactivité : "On n'a reçu aucune critique et surtout un taux de réponses entre 85 et 90 %." Avec, à la clé, un million d'euros en plus dès la première année.

"On doit expliquer aux gens qu'on ne les accuse de rien"

Berchem vient aussi de lancer l'"opération confort" : "Mon prédécesseur l'avait fait pour les 'confort 0'. On vient d'envoyer un courrier pour les 'confort 1 et 2', développe Christian Lamouline (LE), bourgmestre de Berchem-Sainte-Agathe. Cela concerne 800 biens sur la commune pour un manque à gagner estimé entre 200 000 et 300 000 euros (230 000 selon nos estimations)."

Même modèle qu'à Etterbeek : "On part du principe que les gens ne savent pas et sont de bonne foi donc, s'ils jouent le jeu, pas de rétroactivité. Sinon, on ira contrôler sur place et il y aura donc un litige." Ici, il pourrait y avoir une rétroactivité alors estimée à 10 % du précompte par an. Mais tous les cas sont différents. Selon le mayeur, l'un des gros soucis reste le manque de pédagogie. "On doit expliquer aux gens qu'on ne les accuse de rien. Les gens ne savent pas que leur bien est en confort 0, 1 ou 2. Ce n'est indiqué nulle part."

Une piste ? La Région pourrait l'indiquer sur les extraits de rôle du précompte pour avertir les propriétaires qu'ils sont toujours déclarés sans chauffage, par exemple.

Au-delà de la salle de bains

Mais alors, pourquoi les communes se limitent-elles aux éléments de confort de base alors que, selon les estimations, le plus gros des recettes pourrait être trouvé dans les conforts supérieurs : par exemple, des biens avec plusieurs salles de bains ? On parle pourtant aussi d'équité fiscale ici, mais aucune commune bruxelloise ne le fait encore…

Christian Lamouline nous donne une piste de réponse. "Pour les conforts 0, 1 et 2, on a la présomption qu'il y a un défaut de déclaration. On peut sérieusement douter du fait qu'en 2026 un bien n'ait ni chauffage ni salle de bains. C'est plus compliqué pour les conforts supérieurs. Il faudrait donc contrôler toutes les maisons. Les communes n'ont pas les moyens de faire ça. Ça reste une compétence du cadastre, techniquement. Là, on fait leur job…" qui n'a pas été fait depuis quasi 50 ans et qui reste politiquement très sensible.

Mais, même pour les conforts de base, au niveau communal, il reste quelques soucis, selon Brulocalis. Déjà, cette mise à jour demande des moyens. Par exemple, Etterbeek avait détaché un fonctionnaire auprès du SPF pour cette mission.

Ensuite, certaines communes assurent peiner à avoir accès aux fameux listings des biens sans confort, détenus par le fédéral. "De mon côté, ça avait été, nous assure Vincent de Wolf, rejoignant ici son homologue berchemois. Mais, il est vrai qu'avec la régionalisation du précompte, il y avait eu beaucoup de couacs les premières années en termes de transmissions d'informations et ce n'est toujours pas idéal. Les communes n'ont pas toujours accès à tout ce dont elles ont besoin."

Brulocalis évoque également un problème de respect du règlement général sur la protection des données. "Avant, les communes avaient accès plus facilement aux informations, mais avec les règles en matière de protection des données, c'est moins le cas. On travaille sur ce point."

Enfin, ce n'est pas parce que la commune obtient l'information des citoyens que la mise à jour cadastrale est automatique. Cela reste une compétence fédérale. Et parfois, ça bouchonne.

Quelques 20 000 dossiers depuis 2021

"Plus de 20 000 dossiers 'confort' ont déjà été traités depuis 2021, nous explique le SPF Finances. Vu le nombre important de biens sans confort, l'administration est obligée d'étaler le traitement de ces dossiers sur une certaine période. Il s'agit donc d'une mise à jour graduelle de la documentation patrimoniale. Il faut également noter que les actions confort ne sont pas réparties de façon égale sur le territoire de Bruxelles, certaines communes se sont lancées plus rapidement dans ces actions que d'autres."