Taxation, succession, fiscalité : tout savoir sur la transmission de sa résidence à l'étranger

Sans entrer dans tous les détails fiscaux, voici ce qu'il faut savoir sur les règles de transmission d'un bien situé à l'étranger, en mettant l'accent sur la France et l'Espagne.

1. Du seul fait de la situation du bien sur un territoire

Premier constat, imparable : en termes d'impositions, c'est le pays dans lequel le bien est situé qui a la main, pas celui dans lequel réside le propriétaire. "Et il faut le savoir, insiste Renaud Grégoire, porte-parole de Fednot, la fédération belge des notaires. Car, quoi qu'on en dise, le système européen est loin d'être abouti en matière de transmission de biens immobiliers. L'autonomie des États sur ceux qui sont sur son territoire est totale. Chacun a ses propres dispositions qui fixent les règles concernant le transfert, les modalités, les taxes…" "Si, par exemple, poursuit-il, vous avez pris des mesures particulières, la France va dès l'abord les suivre – en se basant sur l'acte ou l'attestation d'hérédité qui leur seront présentés –, mais pas l'Espagne, à moins que vous ne les ayez fait valider vous-mêmes auparavant."

2. Si ce n'est que le code des droits de succession est imposé mondialement

Ceci dit, en matière d'imposition des successions, un principe fondamental prévaut sur ce premier constat : "Ce n'est pas parce qu'il y a une taxation à l'étranger qu'il n'y en a pas en Belgique, insiste, pour sa part, François Derème, avocat fiscaliste spécialisé en planification successorale belge et internationale. En effet, la législation fiscale belge prévoit un principe d'imposition du patrimoine mondial du défunt. Cela signifie que l'immeuble successoral situé à l'étranger (seconde résidence, immeuble de rapport) est tant taxé en Belgique (État de résidence du défunt propriétaire) qu'à l'étranger (État de situation de l'immeuble). Ce double critère de taxation peut naturellement entraîner des situations de… doubles impositions. Celles-ci peuvent heureusement être évitées par des règles dites 'préventives de doubles impositions' (belges ou internationales). En pratique, de telles règles vont permettre d'imputer l'impôt étranger sur l'impôt belge, à concurrence et proportionnellement à l'imposition (belge) de l'immeuble étranger."

Attention, prévient l'expert, ce n'est donc pas parce que l'État de situation du bien ne prévoit pas de taxation ou une très faible taxation qu'il n'y aura pas ou peu de taxation en Belgique. "Par exemple, poursuit M. Derème, si Paul décède et lègue l'usufruit ou la pleine propriété de sa seconde résidence à son épouse, il y aura exonération d'impôt en France (où le conjoint survivant ne doit jamais payer de droits de succession), mais une taxation en Belgique, selon les taux d'imposition normaux (jusqu'à 30 %). Si Paul lègue la nue-propriété ou la pleine propriété de cette même résidence à ses quatre enfants, ces derniers bénéficieront d'un abattement de quatre fois 100 000 euros en France mais seront taxés dès le premier euro de valeur de l'immeuble en Belgique."

Les règles sont donc complexes et "beaucoup d'héritiers sont tombés dans le piège, se fiant soit exclusivement aux règles de taxation de l'État de situation du bien, soit exclusivement aux règles de taxation de l'État de résidence."

3. La fiscalité peut évoluer au fil du temps… et de l'espace territorial

Autre point d'attention : les normes fiscales peuvent évoluer au fil du temps. "C'est ce qui me fait dire qu'il ne faut pas se fier aux seules raisons fiscales pour décider de la localisation de sa seconde résidence et, surtout, pour faire le choix de s'y domicilier, ajoute Renaud Grégoire. Même si cela peut sembler attractif. Car quelque chose qui n'était pas taxable peut le devenir." Et de pointer, à titre d'exemple, les attraits d'antan liés à la société civile immobilière en France qui ne le sont plus aujourd'hui. "Il faut connaître les règles du pays et y rester attentif."

Et ce qui vaut pour le temps vaut aussi pour… l'espace. "En Espagne, et c'est une de ses particularités, la fiscalité des donations et des successions immobilières dépend tant de règles nationales que de règles régionales (Communautés autonomes) plus ou moins avantageuses. L'évolution de ces règles est dès lors d'autant plus fréquente", souligne-t-il.

4. La donation, une arme à double tranchant

La donation (du bien en pleine ou en nue-propriété) fait partie de l'organisation de la transmission de son patrimoine. "D'un point de vue fiscal, la donation immobilière est toujours une opération intéressante, a fortiori si l'immeuble donné est une seconde résidence située à étranger, renchérit François Derème. D'abord parce que la taxation de la donation ne s'effectue que dans l'État de situation du bien. Il existe une exonération générale du droit de donation en Belgique, si l'immeuble est situé à l'étranger ! Ensuite parce que la taxation d'une donation en nue-propriété ne se calcule que sur la valeur de la nue-propriété, alors que la taxation de la succession se calcule toujours sur la valeur en pleine propriété. Troisièmement, parce que la valeur vénale (base taxable) d'un immeuble est bien souvent inférieure à l'instant 't'de la donation, qu'à l'instant 't + x'de la succession. Et enfin, si, comme c'est souvent le cas, les parents payent l'impôt de donation, c'est aussi une économie fiscale car cette seconde 'donation'n'est quant à elle pas taxée. En droit de succession, l'impôt est une dette de l'héritier, pas du défunt."

"La donation démembrée avec réserve d'usufruit est cependant un acte lourd de conséquences qui comporte son lot d'exigences", insiste François Derème, notamment en présence d'un partenaire et/ou dans le cadre d'une famille recomposée.

Avec ceci qu'il faut garder à l'esprit que "cette donation d'un bien à l'étranger peut avoir un impact sur les bénéficiaires en Belgique, quand eux-mêmes voudront, par exemple, acheter un bien et profiter de certaines exonérations (droits d'enregistrement…)", insiste Me Grégoire.

5. Mettre directement le bien au nom des héritiers

Dès lors, nombreux sont les candidats-propriétaires d'une seconde résidence à prendre le problème au moment de l'acquisition. "Plus exactement, l'usufruit est acheté au nom des parents, la nue-propriété au nom des enfants", précise François Derème. Encore faut-il s'assurer que les enfants financent eux-mêmes la partie du prix relative à cette nue-propriété, au moment de l'acquisition. Faute de quoi, ce serait la pleine propriété du bien qui serait taxée au décès de l'usufruitier, tant en Belgique qu'en France.

6. Vendre soi-même son bien…avant sa succession

Et si, au final, revendre soi-même sa seconde résidence de son vivant (à tout le moins avant de ne plus pouvoir en profiter) était la meilleure solution ? "On a parfois tendance à réfléchir avant tout sur le plan fiscal, passant la manière dont cela va se dérouler entre héritiers au deuxième plan, voire au troisième, confirme Renaud Grégoire. C'est une erreur. Pourquoi mettre un bien à la mer au nom d'enfants qui ne rêvent que de montagne et qui le vendront directement après en avoir hérité ? Dans ces cas-là, l'ingénierie fiscale à laquelle on a pensé vole en éclats."

"Je ne systématise pas mes réponses, mais, pour les parents dont les héritiers n'auraient pas envie de garder la seconde résidence, le conseil serait très certainement de la vendre de leur vivant", poursuit le notaire, sachant que les donations mobilières du prix de vente ainsi obtenu sont très légèrement taxées en Belgique, par comparaison avec les droits de succession. Avec ceci que les taxes sur les plus-values qu'aurait prises le bien seront quand même à payer, que ce soit par le propriétaire vendeur ou par ses héritiers qui le revendraient après son décès.