Donation d'une seconde résidence : "Il faut reconnaître que la France offre quelques avantages aux acquéreurs belges"

Parce qu'elle serait peu taxée ?

Parce qu'elle ne l'est quasiment pas. Tous les 15 ans, en ligne directe, chacun des donateurs (les parents) comme chacun des donataires (les enfants) peuvent bénéficier d'un abattement de 100 000 euros. S'il y a trois enfants, c'est un bien d'une valeur de 600 000 euros qui peut être donné sans frais. Voire un bien d'une plus grande valeur sachant qu'en cas de donation de la seule nue-propriété d'un immeuble, la valeur de l'usufruit sera, en France, fiscalement déduite de la valeur de la pleine propriété. Cela signifie que seule la valeur de la nue-propriété est soumise aux droits de donation. Or, les valorisations d'usufruits en France sont, en règle générale, assez hautes et ne diminuent que de 10 % tous les 10 ans. Si l'usufruitier a moins de 51 ans, la nue-propriété compte pour 40 % de la valeur du bien. S'il a moins de 61 ans, elle compte pour 50 % de la valeur, etc. En d'autres termes un couple de quinquagénaires pourrait donner, à ses trois enfants, un bien jusqu'à 1,2 million d'euros sans payer de droits de donation.

Et sans rien devoir en Belgique ?

Dans ce cas-là, et parce que l'immeuble est situé à l'étranger, la Belgique ne dispose d'aucun pouvoir de taxation. Ce type de donation sort directement ses effets au bénéfice des donataires et n'est plus réincorporé dans la masse successorale du donateur défunt en Belgique, peu importe le délai écoulé entre la donation et le décès.

En outre, quand vous faites une donation – qui requiert impérativement l'intervention d'un notaire français – vous pouvez aussi ajouter des conditions pour un supplément de protection (comme une clause de retour conventionnelle, une interdiction d'aliéner le bien…). Mais vous ne pourrez réitérer l'opération que tous les quinze ans.

Quand on voit cela, on a du mal à imaginer qu'il y a de meilleures solutions que la donation.

Dans le cadre d'une transmission, j'ai tendance à dire que plus c'est simple et clair, et moins cela coûte (en frais de conseillers externes notamment), mieux c'est. Mais tout dépend des cas. La SCI – société civile immobilière –, qui a la personnalité juridique mais est très souvent considérée comme fiscalement transparente en France, pourrait aussi être une bonne solution. Notamment pour régler la gestion du bien entre les coïndivisaires via les statuts ou en cas d'endettement via un crédit externe, puisqu'on peut alors donner des parts d'une valeur quasiment proche de zéro. Attention, toutefois, à la nouvelle législation belge en matière de taxe Caïman.

Que pensez-vous de l'achat scindé : la nue-propriété est acquise par les héritiers, grâce à une donation préalable des parents, qui, eux, payent et se gardent l'usufruit ?

C'est une autre solution. À condition de respecter les règles et prescrits. À savoir, en France, de prouver qu'il ne s'agit pas d'une donation déguisée – elle doit avoir date certaine et être préalable de plus de 3 mois – et donc que chacun des héritiers paye bien sa part avec ses propres deniers. Et en Belgique, de s'assurer, si les deniers en question proviennent d'une donation d'argent (enregistrée à 3 % ou 3,3 % en ligne directe ou moyennant délai de survie du donateur de 3 ans ou 5 ans) faite aux héritiers futurs nus-propriétaires, que cela se fasse avant la signature du compromis de vente (ce qui est obligatoire pour les Régions wallonne et de Bruxelles-Capitale et conseillé pour la Région flamande, vu le changement de Région possible vers les deux autres Régions d'ici le décès de l'usufruitier).

Car c'est bien d'un achat qu'il s'agit : les parents achètent l'usufruit, les enfants la nue-propriété. Personne ne reçoit rien au niveau de l'immeuble en France. Il n'empêche, par rapport aux facilités qu'offrent les donations immobilières en France, l'achat scindé est un peu plus lourd, plus complexe, moins pratique et moins bénéfique. Très certainement si les héritiers sont mineurs.

L'Espagne ne propose pas de telles facilités ?

Elle a d'autres atouts : des prix d'acquisition généralement moins élevés et, surtout, des droits de succession plus faibles et un meilleur régime fiscal pour ceux qui y résident. Mais il faut alors que les propriétaires belges fassent de leur seconde résidence leur résidence principale. Car si, en Espagne, les droits de succession ne sont pas très élevés, ils sont quand même rattrapés par les droits de succession en Belgique puisque l'ensemble du patrimoine mondial y sera taxé si le défunt résidait en Belgique. Si les héritiers sont des enfants, passe encore. Mais si ce sont des neveux et nièces…

Pour le reste, oui, les donations immobilières y sont moins favorables qu'en France puisqu'il n'y a pas d'abattement pour les non-résidents. Quant à l'achat scindé, il n'est pas à exclure mais ses avantages ne sont pas aussi tranchés. En effet, au décès de l'usufruitier et donc lors du transfert de propriété vers les nus-propriétaires, l'Espagne calcule une taxe sur la plus-value en fonction de l'âge de l'usufruitier à sa constitution lors de l'achat scindé (par exemple 55 ans) non pas à la valeur qu'il avait au moment de l'achat, mais à sa valeur, plus-value comprise, au moment du décès (30 ans plus tard par exemple, à 85 ans). Si l'usufruit valait 50 % d'un bien de 300 000 euros il y a 30 ans, il vaut toujours 50 % mais d'une valeur qui peut dépasser le million… ! Tout est donc toujours à mettre en balance avec ce que l'on veut privilégier et qui l'on veut avantager : si l'on veut éviter des droits de succession élevés en Belgique car l'on veut avantager ses neveux et nièces, alors oui l'achat scindé sera peut-être la meilleure solution.

Il n'y a donc pas de solution pour qui achète en Espagne ?

Il y a toujours une solution (sourire). Mais elle est peut-être à chercher ailleurs, c'est-à-dire en travaillant sur le patrimoine que les testateurs possèdent en Belgique ou peut-être en France ou en Suisse.